Memahami cara mengurus AJB ke SHM menjadi prioritas utama bagi pemilik properti yang ingin mendapatkan kepastian hukum tertinggi atas aset mereka di tahun 2026. Peningkatan status hak dari sekadar Akta Jual Beli (AJB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) kini semakin terintegrasi dengan sistem digital Kementerian ATR/BPN. Proses ini tidak hanya menjamin keamanan aset dari sengketa, tetapi juga meningkatkan nilai jual properti secara signifikan di pasar real estat yang semakin kompetitif.
Mengapa hal ini sangat krusial? Faktanya, AJB hanyalah bukti transaksi jual beli dan bukan bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah secara penuh di mata hukum agraria Indonesia. Tanpa SHM, posisi pemilik tanah masih rentan terhadap klaim pihak lain. Oleh karena itu, artikel ini akan mengulas secara mendalam mengenai prosedur, persyaratan dokumen berbasis Identitas Kependudukan Digital (IKD), serta estimasi biaya yang berlaku pada regulasi pertanahan terbaru tahun 2026.
Pentingnya Mengubah AJB Menjadi SHM di Tahun 2026
Tahun 2026 menandai era baru dalam administrasi pertanahan di Indonesia dengan implementasi penuh sertifikat elektronik (e-Sertifikat) di berbagai kabupaten dan kota. Mengetahui cara mengurus AJB ke SHM bukan lagi sekadar pilihan, melainkan keharusan untuk mengamankan aset dalam format digital yang lebih aman.
AJB yang dibuat di hadapan PPAT berfungsi sebagai bukti sah bahwa transaksi jual beli telah terjadi dan harga telah dilunasi. Namun, dokumen ini belum membalik nama kepemilikan di buku tanah Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dengan memiliki SHM, status kepemilikan menjadi mutlak dan tidak memiliki batas waktu, berbeda dengan Hak Guna Bangunan (HGB) atau hak lainnya. Selain itu, SHM memiliki kekuatan hukum paling kuat sebagai agunan di perbankan untuk keperluan pendanaan.
Persyaratan Dokumen Terbaru 2026
Sebelum mendatangi kantor PPAT, pemohon wajib melengkapi serangkaian dokumen. Perlu dicatat bahwa pada tahun 2026, integrasi data kependudukan semakin ketat, sehingga validitas data menjadi kunci utama kelancaran proses. Berikut adalah berkas yang harus disiapkan:
- Asli Akta Jual Beli (AJB): Dokumen utama yang dikeluarkan oleh PPAT saat transaksi pembelian tanah terjadi.
- Sertifikat Tanah Asli (jika ada): Biasanya berupa sertifikat induk atau sertifikat atas nama pemilik lama yang akan dibalik nama.
- Identitas Diri (IKD/KTP): Fotokopi KTP elektronik atau bukti Identitas Kependudukan Digital dari penjual dan pembeli.
- Kartu Keluarga (KK): Dokumen pendukung identitas pemohon.
- NPWP Aktif: Sesuai regulasi 2026, Nomor Pokok Wajib Pajak kini telah terintegrasi penuh dengan NIK (Nomor Induk Kependudukan).
- SPPT PBB 2026: Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan (2026) dan bukti lunas tahun-tahun sebelumnya.
- Surat Pernyataan Tanah Tidak Sengketa: Dokumen bermaterai yang menyatakan lahan bersih dari sengketa hukum.
Langkah dan Cara Mengurus AJB ke SHM Melalui PPAT
Prosedur administrasi pertanahan kini lebih efisien berkat sistem loket digital, namun peran PPAT tetap vital dalam memverifikasi keabsahan dokumen fisik sebelum diunggah ke sistem BPN. Berikut adalah tahapan lengkapnya:
1. Konsultasi dan Verifikasi di Kantor PPAT
Langkah pertama dalam cara mengurus AJB ke SHM adalah mendatangi kantor PPAT yang wilayah kerjanya sesuai dengan lokasi tanah tersebut berada. PPAT akan melakukan pengecekan sertifikat (checking) ke kantor pertanahan setempat untuk memastikan tanah tersebut bersih dari blokir, sita, atau sengketa. Pada tahun 2026, proses checking ini umumnya dilakukan secara elektronik dan hasilnya bisa keluar dalam hitungan jam hingga satu hari kerja.
2. Penandatanganan Akta dan Validasi Pajak
Setelah dokumen dinyatakan bersih, PPAT akan membuatkan draf akta yang diperlukan. Namun, sebelum proses berlanjut ke BPN, kewajiban perpajakan harus diselesaikan terlebih dahulu. Pemohon harus melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk pembeli dan Pajak Penghasilan (PPh) Final untuk penjual. Validasi pembayaran pajak ini kini dilakukan secara host-to-host antara sistem perbankan, Pemda, dan BPN, meminimalisir risiko pemalsuan bukti bayar.
3. Pengajuan Pendaftaran Hak ke BPN
Setelah pajak tervalidasi, PPAT akan mengajukan berkas permohonan pendaftaran hak (balik nama atau peningkatan hak) ke Kantor Pertanahan (BPN). Petugas BPN akan memproses penerbitan SHM baru atas nama pemohon. Dalam skema layanan pertanahan modern 2026, pemohon akan mendapatkan notifikasi status berkas melalui aplikasi atau pesan singkat.
Rincian Biaya Pengurusan AJB ke SHM Tahun 2026
Transparansi biaya menjadi fokus utama pemerintah di tahun 2026. Biaya pengurusan ini umumnya terbagi menjadi biaya pajak kepada negara, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), dan jasa PPAT. Penting bagi pemohon untuk memahami komponen biaya ini agar tidak terjadi kesalahpahaman.
Berikut adalah simulasi dan rincian biaya yang perlu dipersiapkan oleh pemohon:
| Komponen Biaya | Estimasi / Rumus Perhitungan (2026) |
|---|---|
| BPHTB (Pembeli) | 5% x (Nilai Transaksi – NPOPTKP). NPOPTKP bervariasi tiap daerah. |
| PPh Final (Penjual) | 2,5% x Nilai Transaksi Bruto |
| Biaya Cek Sertifikat | Rp50.000 – Rp100.000 (Sesuai PNBP Resmi) |
| Biaya Balik Nama (BPN) | (Nilai Tanah / 1.000) + Rp50.000 |
| Jasa PPAT | Maksimal 1% dari Nilai Transaksi (Dapat dinegosiasikan) |
Tabel di atas menggambarkan komponen biaya standar. Namun, perlu diingat bahwa jika tanah tersebut belum bersertifikat sama sekali (masih berupa tanah adat/girik yang baru di-AJB-kan), mungkin akan ada biaya tambahan untuk pengukuran ulang dan panitia pemeriksaan tanah.
Durasi Proses dan Transformasi Digital
Salah satu pertanyaan yang sering muncul selain cara mengurus AJB ke SHM adalah mengenai durasi waktu penyelesaian. Pada tahun 2026, Kementerian ATR/BPN telah menetapkan Standar Operasional Prosedur (SOP) yang lebih ketat untuk memangkas birokrasi. Secara umum, proses balik nama sertifikat yang sudah ada memakan waktu sekitar 5 hingga 7 hari kerja setelah berkas lengkap diterima BPN.
Sedangkan untuk peningkatan hak (dari HGB ke SHM) atau pendaftaran tanah pertama kali dari AJB tanah girik, prosesnya bisa memakan waktu 14 hingga 30 hari kerja. Percepatan ini dimungkinkan berkat database pertanahan yang semakin terpusat. Kendala yang biasanya memperlambat proses adalah ketidaksesuaian data luas tanah atau adanya tunggakan PBB yang belum terbayar. Oleh sebab itu, memastikan seluruh dokumen bebas masalah sebelum diserahkan ke PPAT adalah strategi terbaik untuk mempercepat proses.
Risiko Menunda Pengurusan AJB ke SHM
Menunda legalisasi aset di tahun 2026 memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Dengan semakin gencarnya pembangunan infrastruktur dan pemetaan digital nasional, tanah yang status administrasinya tidak jelas (hanya bermodal AJB lama tanpa sertifikat) berpotensi mengalami sengketa batas wilayah atau bahkan tumpang tindih kepemilikan. Selain itu, nilai tanah dengan status SHM selalu mengalami kenaikan (capital gain) yang jauh lebih tinggi dibandingkan tanah yang hanya memiliki bukti AJB.
Lebih lanjut, program pemerintah terkait Sertifikat Elektronik menuntut pemilik tanah untuk segera mendaftarkan asetnya agar terdata dalam sistem blockchain pertanahan nasional. Data yang belum masuk ke sistem BPN akan sulit untuk divalidasi jika sewaktu-waktu dibutuhkan untuk keperluan mendesak, seperti jual beli kembali atau pengajuan kredit.
Kesimpulan
Melakukan peningkatan status kepemilikan aset properti merupakan investasi jangka panjang yang krusial. Dengan memahami cara mengurus AJB ke SHM secara komprehensif, mulai dari persiapan dokumen berbasis digital, estimasi biaya pajak dan PNBP, hingga alur kerja PPAT terbaru tahun 2026, pemilik properti dapat mengamankan hak mereka dengan tenang. Jangan biarkan aset berharga Anda memiliki status hukum yang lemah hanya karena keengganan mengurus administrasi.
Segera hubungi PPAT terpercaya di wilayah Anda dan siapkan dokumen yang diperlukan mulai hari ini. Kepastian hukum atas tanah adalah warisan terbaik yang bisa diberikan untuk masa depan keluarga.