Cicilan KPR menjadi salah satu pertimbangan terbesar sebelum memutuskan membeli rumah. Di tahun 2026, dengan suku bunga acuan Bank Indonesia yang terus bergerak dinamis, memahami cara menghitung cicilan KPR dengan sistem bunga fixed maupun floating adalah langkah krusial agar tidak salah pilih produk kredit.
Banyak calon debitur yang terkejut saat cicilan tiba-tiba membengkak setelah masa fixed rate berakhir. Faktanya, perbedaan antara bunga tetap dan bunga mengambang bisa membuat selisih cicilan bulanan hingga jutaan rupiah. Memahami keduanya sejak awal bisa menyelamatkan keuangan keluarga dalam jangka panjang.
Apa Itu Cicilan KPR Bunga Fixed dan Floating?
Sebelum masuk ke rumus perhitungan, penting memahami perbedaan mendasar antara dua skema bunga ini.
Bunga Fixed (Tetap) adalah suku bunga yang tidak berubah selama periode tertentu, biasanya 1–5 tahun pertama. Selama periode ini, besaran cicilan KPR setiap bulan sama persis, sehingga lebih mudah direncanakan dalam anggaran rumah tangga.
Bunga Floating (Mengambang) adalah suku bunga yang bergerak mengikuti suku bunga acuan BI Rate atau kebijakan internal bank. Setelah masa fixed berakhir, cicilan KPR akan menyesuaikan dengan kondisi pasar yang berlaku.
- Fixed rate per 2026: kisaran 3,99% – 6,5% per tahun (tergantung bank)
- Floating rate per 2026: kisaran 10% – 13% per tahun setelah masa fixed
- Masa fixed umumnya: 1, 2, 3, atau 5 tahun pertama
- Setelah masa fixed, otomatis beralih ke skema floating
Rumus Hitung Cicilan KPR Bunga Fixed
Menghitung cicilan KPR dengan bunga tetap menggunakan metode anuitas, di mana setiap cicilan bulanan memiliki nominal yang sama dari awal hingga akhir tenor (selama masa fixed berlaku).
Rumus dasarnya adalah sebagai berikut:
M = P × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n – 1]
- M = Besar cicilan per bulan
- P = Pokok pinjaman (harga rumah dikurangi DP)
- i = Suku bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
- n = Jumlah bulan cicilan (tenor × 12)
Contoh Perhitungan Bunga Fixed
Misalnya, membeli rumah seharga Rp600 juta dengan uang muka 20% (Rp120 juta), maka pokok pinjaman adalah Rp480 juta. Bank menawarkan bunga fixed 5% per tahun selama 3 tahun, dengan tenor 20 tahun.
- P = Rp480.000.000
- i = 5% ÷ 12 = 0,4167% per bulan = 0,004167
- n = 20 × 12 = 240 bulan
Hasil perhitungan: cicilan per bulan selama masa fixed ≈ Rp3.167.000 per bulan. Angka ini bersifat tetap selama 3 tahun pertama.
Cara Hitung Cicilan KPR Bunga Floating
Setelah masa fixed berakhir, cicilan KPR akan dihitung ulang berdasarkan sisa pokok pinjaman dan suku bunga floating yang berlaku saat itu. Inilah bagian yang sering membuat debitur kaget.
Menggunakan contoh yang sama, setelah 3 tahun masa fixed, sisa pokok pinjaman berkurang menjadi sekitar Rp452 juta (karena sebagian sudah terbayar). Jika bunga floating yang berlaku di 2026 adalah 11% per tahun, dengan sisa tenor 17 tahun:
- P baru = ±Rp452.000.000
- i baru = 11% ÷ 12 = 0,9167% per bulan
- n baru = 17 × 12 = 204 bulan
Cicilan baru setelah floating berlaku: ≈ Rp4.920.000 per bulan. Selisihnya hampir Rp1,75 juta lebih mahal dibandingkan masa fixed — inilah kenapa perencanaan matang sangat diperlukan.
Perbandingan Cicilan KPR: Fixed vs Floating 2026
Tabel berikut merangkum simulasi cicilan KPR untuk berbagai nilai properti dengan asumsi DP 20%, tenor 20 tahun, bunga fixed 5% (3 tahun pertama), dan floating 11% (tahun ke-4 dst), per 2026.
| Harga Rumah | Pokok Pinjaman | Cicilan Fixed (5%) | Cicilan Floating (11%) |
|---|---|---|---|
| Rp300 juta | Rp240 juta | Rp1.584.000 | Rp2.460.000 |
| Rp500 juta | Rp400 juta | Rp2.639.000 | Rp4.100.000 |
| Rp750 juta | Rp600 juta | Rp3.958.000 | Rp6.150.000 |
| Rp1 miliar | Rp800 juta | Rp5.278.000 | Rp8.200.000 |
Dari tabel di atas terlihat jelas bahwa selisih cicilan antara masa fixed dan floating bisa mencapai 50–60% lebih tinggi. Perencanaan keuangan sebelum masa floating berlaku menjadi sangat krusial.
Tips Memilih KPR Fixed atau Floating di 2026
Tidak ada pilihan yang mutlak lebih baik. Semua bergantung pada kondisi keuangan dan strategi masing-masing. Berikut panduan praktis untuk memilih:
Pilih KPR Fixed Jika:
- Penghasilan bulanan masih dalam tahap membangun stabilitas
- Ingin kepastian angka cicilan untuk perencanaan anggaran jangka pendek
- Suku bunga pasar sedang dalam tren naik
- Berencana melunasi atau refinancing sebelum masa floating dimulai
Pilih KPR Floating Jika:
- Suku bunga pasar sedang dalam tren turun
- Memiliki kemampuan finansial untuk menyerap kenaikan cicilan sewaktu-waktu
- Berencana melunasi pinjaman lebih cepat dari tenor yang disepakati
- Memanfaatkan bunga awal yang lebih rendah untuk mempercepat pelunasan pokok
Hal Penting yang Sering Terlupakan Saat Ajukan Cicilan KPR
Selain bunga, ada beberapa komponen biaya tambahan yang wajib diperhitungkan saat mengajukan cicilan KPR di 2026:
- Biaya provisi: Umumnya 0,5%–1% dari plafon kredit, dibayar di awal
- Biaya administrasi: Berkisar Rp500.000 – Rp2.500.000 tergantung bank
- Premi asuransi jiwa dan kebakaran: Wajib ada, dihitung dari sisa pokok pinjaman
- Biaya appraisal: Penilaian properti oleh bank, kisaran Rp500.000 – Rp1.500.000
- Biaya notaris dan BPHTB: Persentase dari nilai transaksi properti
Nah, total biaya di luar cicilan ini bisa mencapai 5%–8% dari harga properti. Jadi, perhitungkan biaya-biaya tersebut sejak awal agar tidak mengganggu arus kas bulanan.
Simulasi KPR Online: Cara Cepat Hitung Cicilan 2026
Di era digital 2026, menghitung cicilan KPR tidak harus manual. Hampir semua bank besar di Indonesia sudah menyediakan kalkulator KPR online di website resminya.
Beberapa platform terpercaya yang bisa digunakan untuk simulasi cicilan KPR update 2026:
- Website resmi bank: BCA, BRI, Mandiri, BTN, BNI sudah memiliki fitur kalkulator KPR
- Platform properti: Rumah123, 99.co, dan Lamudi menyediakan simulasi cicilan terintegrasi
- Aplikasi perbankan mobile: Banyak yang kini dilengkapi fitur simulasi kredit real-time
Namun, simulasi online hanyalah estimasi. Angka final cicilan KPR akan ditentukan setelah proses verifikasi dan persetujuan kredit dari bank bersangkutan.
Kesimpulan
Memahami cara hitung cicilan KPR dengan bunga fixed dan floating adalah langkah pertama menuju keputusan properti yang cerdas di 2026. Bunga fixed memberikan ketenangan di awal, sementara bunga floating membawa risiko sekaligus potensi keuntungan jika suku bunga pasar turun. Yang terpenting, selalu simulasikan skenario terburuk — yaitu saat bunga floating berlaku — dan pastikan cicilan tertingginya masih dalam batas aman, yakni tidak lebih dari 30% dari penghasilan bersih per bulan.
Sebelum tanda tangan akad kredit, bandingkan penawaran dari minimal 3–5 bank berbeda. Perbedaan bunga 0,5% saja bisa menghemat puluhan juta rupiah sepanjang tenor. Jadikan simulasi cicilan KPR sebagai ritual wajib sebelum setiap keputusan properti besar — karena rumah impian seharusnya menjadi aset, bukan beban finansial.