Biaya notaris jual beli tanah dan rumah menjadi salah satu komponen yang wajib diperhitungkan sebelum melakukan transaksi properti. Berapa besarannya di tahun 2026? Siapa yang harus membayar? Dan apa saja yang termasuk dalam biaya tersebut? Pertanyaan-pertanyaan ini sering muncul dan penting untuk dijawab agar tidak ada kejutan di tengah proses transaksi.
Transaksi jual beli properti bukan sekadar serah terima uang dan kunci. Ada serangkaian proses hukum yang melibatkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan tentu saja ada biaya yang menyertai setiap prosesnya. Memahami rincian biaya ini sejak awal akan membantu mempersiapkan anggaran dengan lebih matang.
Apa Itu Biaya Notaris dalam Jual Beli Properti?
Notaris atau PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik terkait perbuatan hukum tertentu, termasuk jual beli tanah dan rumah. Kehadirannya bukan sekadar formalitas, melainkan jaminan legalitas atas setiap transaksi properti yang dilakukan.
Biaya notaris mencakup seluruh jasa yang diberikan oleh notaris/PPAT dalam proses jual beli, mulai dari pengecekan sertifikat, pembuatan akta, hingga proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Nah, setiap layanan ini memiliki tarif tersendiri yang perlu dipahami.
Dasar Hukum Penetapan Biaya Notaris 2026
Besaran honorarium notaris diatur dalam Pasal 36 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Sementara itu, tarif PPAT mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang PPAT.
Secara umum, honorarium notaris dihitung berdasarkan nilai ekonomis dari objek akta. Semakin tinggi nilai properti, semakin besar pula biaya notarisnya. Namun ada batas maksimum yang berlaku secara nasional per 2026.
Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah dan Rumah 2026
Berikut adalah komponen-komponen biaya yang lazim dikenakan dalam proses jual beli properti. Penting untuk memahami bahwa setiap pos memiliki dasar perhitungan yang berbeda.
1. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli adalah dokumen utama yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah atau bangunan. Biaya pembuatan AJB biasanya ditetapkan maksimal 1% dari nilai transaksi. Namun banyak PPAT yang menetapkan tarif lebih rendah, tergantung nilai properti dan kesepakatan.
2. Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebelum akta dibuat, notaris/PPAT wajib melakukan pengecekan sertifikat ke BPN untuk memastikan keabsahan dan tidak adanya sengketa atau blokir. Biaya pengecekan sertifikat berkisar antara Rp100.000 hingga Rp250.000 per sertifikat.
3. Biaya Balik Nama Sertifikat
Proses balik nama di BPN melibatkan biaya resmi yang diatur pemerintah. Biaya ini terpisah dari honorarium notaris dan langsung dibayarkan ke BPN. Kisarannya bergantung pada luas tanah dan nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).
4. Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB dibebankan kepada pembeli sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP bervariasi antar daerah, umumnya antara Rp60 juta hingga Rp80 juta.
5. Biaya PPh Final (Pajak Penghasilan Penjual)
PPh Final dibebankan kepada penjual sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP (mana yang lebih tinggi). Ini adalah kewajiban pajak penjual yang harus diselesaikan sebelum AJB dapat dibuat.
Berikut adalah ringkasan biaya notaris jual beli tanah dan rumah dalam format tabel untuk memudahkan pemahaman.
| Komponen Biaya | Besaran / Tarif | Ditanggung Oleh |
|---|---|---|
| Honorarium AJB (Akta Jual Beli) | Maks. 1% dari nilai transaksi | Pembeli / Negosiasi |
| Pengecekan Sertifikat | Rp100.000 – Rp250.000 | Pembeli |
| Balik Nama Sertifikat (BPN) | Rp50.000 – Rp500.000+ | Pembeli |
| BPHTB (Bea Perolehan Hak) | 5% dari NPOP – NPOPTKP | Pembeli |
| PPh Final (Pajak Penjual) | 2,5% dari nilai transaksi | Penjual |
| Biaya Administrasi Lain-lain | Rp100.000 – Rp500.000 | Negosiasi |
Tabel di atas memberikan gambaran umum biaya yang perlu disiapkan. Namun angka pastinya bisa berbeda tergantung lokasi, nilai properti, dan kebijakan notaris/PPAT setempat.
Contoh Perhitungan Biaya Notaris Jual Beli 2026
Agar lebih mudah dipahami, berikut simulasi perhitungan biaya notaris untuk transaksi properti senilai Rp500.000.000 (lima ratus juta rupiah).
- Honorarium AJB: 1% × Rp500.000.000 = Rp5.000.000
- Pengecekan Sertifikat: Rp150.000
- Balik Nama BPN: Estimasi Rp300.000
- BPHTB Pembeli: 5% × (Rp500.000.000 – Rp60.000.000) = Rp22.000.000
- PPh Final Penjual: 2,5% × Rp500.000.000 = Rp12.500.000
Jadi, total biaya yang ditanggung pembeli sekitar Rp27.450.000, sedangkan penjual menanggung Rp12.500.000. Total keseluruhan biaya transaksi mencapai hampir Rp40 juta. Angka ini tentu cukup signifikan dan perlu direncanakan sejak awal.
Siapa yang Menanggung Biaya Notaris Jual Beli?
Secara hukum, tidak ada ketentuan baku yang mewajibkan satu pihak untuk menanggung seluruh biaya. Nah, dalam praktiknya, pembagian biaya sering mengikuti kebiasaan umum berikut ini:
- Penjual menanggung: PPh Final dan biaya pengurus sertifikat lama (jika diperlukan)
- Pembeli menanggung: BPHTB, biaya AJB, pengecekan sertifikat, dan biaya balik nama
- Dibagi rata: Honorarium notaris kadang dibagi dua antara penjual dan pembeli berdasarkan kesepakatan
Selain itu, jika transaksi melibatkan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), akan ada tambahan biaya seperti biaya appraisal bank, biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya provisi kredit. Semua ini perlu diperhitungkan dalam total pengeluaran.
Tips Menghemat Biaya Notaris Jual Beli Properti 2026
Ternyata ada beberapa cara yang bisa dilakukan untuk menekan biaya notaris tanpa mengorbankan keamanan transaksi. Berikut tips yang bisa diterapkan:
- Bandingkan tarif beberapa notaris/PPAT — Tarif honorarium bisa berbeda antar notaris. Jangan ragu meminta penawaran dari beberapa notaris sebelum memutuskan.
- Negosiasikan pembagian biaya — Diskusikan dengan pihak penjual/pembeli tentang siapa menanggung apa agar lebih adil dan efisien.
- Pastikan NJOP sudah update 2026 — NJOP yang rendah bisa mengurangi beban BPHTB. Cek ke Dinas Pendapatan Daerah setempat.
- Manfaatkan program pengampunan atau insentif pajak — Pemerintah kadang memberikan insentif pajak properti tertentu. Pantau kebijakan terbaru 2026 dari Kementerian Keuangan.
- Siapkan dokumen lengkap sejak awal — Dokumen yang tidak lengkap bisa menambah biaya administrasi tambahan yang tidak perlu.
Dokumen yang Diperlukan untuk Proses di Notaris
Agar proses jual beli berjalan lancar, siapkan dokumen-dokumen berikut sebelum mengunjungi notaris:
Dokumen Penjual
- KTP dan KK penjual (beserta pasangan jika sudah menikah)
- Sertifikat asli tanah/rumah
- Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
- Bukti pelunasan IMB dan IPL (jika ada)
- NPWP penjual
Dokumen Pembeli
- KTP dan KK pembeli (beserta pasangan jika sudah menikah)
- NPWP pembeli
- Bukti setoran BPHTB
- Surat perjanjian jual beli (jika ada)
Kesimpulan
Biaya notaris jual beli tanah dan rumah mencakup berbagai komponen mulai dari honorarium AJB, pengecekan sertifikat, balik nama, BPHTB, hingga PPh Final. Untuk properti senilai Rp500 juta misalnya, total biaya bisa mencapai Rp35–40 juta. Memahami rincian ini sejak awal sangat penting agar proses transaksi berjalan lancar tanpa hambatan finansial yang tidak terduga.
Sebelum menandatangani akta apapun, pastikan sudah berkonsultasi langsung dengan notaris/PPAT terpercaya di wilayah setempat. Informasi terbaru 2026 mengenai tarif, insentif pajak, dan prosedur BPN bisa berubah sewaktu-waktu — selalu cek ke sumber resmi seperti situs BPN, Kementerian Keuangan, atau notaris berlisensi resmi dari Ikatan Notaris Indonesia (INI).