Cara Hitung Cicilan KPR Bunga Fixed, Floating & Cap 2026

Hitung cicilan KPR sebelum mengajukan kredit rumah adalah langkah paling penting yang sering dilewatkan. Banyak calon pembeli rumah langsung tergiur promo bunga murah tanpa memahami struktur suku bunga fixed, floating, dan cap — padahal ketiganya punya dampak besar terhadap total pengeluaran selama tenor berlangsung.

Di tahun 2026, dengan kondisi suku bunga acuan Bank Indonesia yang terus bergerak dinamis, memahami cara kerja masing-masing skema bunga KPR bukan lagi sekadar pilihan. Ini adalah keharusan sebelum menandatangani akad kredit.

Apa Itu Bunga Fixed, Floating, dan Cap dalam KPR?

Sebelum mulai hitung cicilan KPR, penting untuk memahami tiga jenis suku bunga yang umum ditawarkan bank di Indonesia per 2026.

Bunga Fixed (Tetap)

Bunga fixed berarti suku bunga tidak berubah selama periode tertentu, biasanya 1–5 tahun pertama. Cicilan per bulan stabil dan mudah dianggarkan.

• Keuntungan: cicilan tetap, tidak terpengaruh kenaikan BI Rate
• Kelemahan: umumnya lebih tinggi dari bunga pasar saat itu
• Cocok untuk: debitur yang butuh kepastian anggaran bulanan

Bunga Floating (Mengambang)

Bunga floating mengikuti pergerakan suku bunga acuan atau suku bunga dasar kredit (SBDK) bank. Artinya, cicilan bisa naik atau turun setiap bulan atau setiap kuartal.

• Keuntungan: bisa lebih murah saat suku bunga pasar turun
• Kelemahan: risiko cicilan melonjak saat BI Rate naik
• Cocok untuk: debitur dengan penghasilan fleksibel atau berencana melunasi lebih awal

Bunga Cap (Kombinasi Berplafon)

Bunga cap adalah kombinasi fixed dan floating, namun dengan batas maksimum kenaikan. Artinya, meski suku bunga pasar meroket, cicilan tidak akan melampaui angka yang sudah disepakati di awal.

• Keuntungan: ada proteksi dari lonjakan bunga ekstrem
• Kelemahan: biasanya ada biaya tambahan untuk fasilitas cap
• Cocok untuk: debitur yang ingin keseimbangan antara fleksibilitas dan perlindungan

Cara Hitung Cicilan KPR dengan Rumus Manual

Untuk hitung cicilan KPR secara akurat, gunakan rumus anuitas yang menjadi standar perhitungan bank di Indonesia. Rumus ini berlaku untuk skema bunga fixed maupun floating per periode.

Rumus cicilan KPR (metode anuitas):

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]

• M = cicilan per bulan
• P = pokok pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka)
• r = suku bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
• n = jumlah bulan (tenor dalam tahun × 12)

Contoh Perhitungan Cicilan KPR Fixed

Misalkan harga rumah Rp 500 juta, uang muka 20% (Rp 100 juta), tenor 20 tahun, bunga fixed 7,5% per tahun selama 3 tahun pertama.

• Pokok pinjaman (P) = Rp 400.000.000
• Bunga per bulan (r) = 7,5% ÷ 12 = 0,00625
• Jumlah bulan (n) = 20 × 12 = 240

Hasilnya: cicilan per bulan ≈ Rp 3.224.000 selama 3 tahun pertama (periode fixed).

Tabel di atas menunjukkan simulasi cicilan KPR untuk pokok pinjaman Rp 400 juta dengan tenor 20 tahun. Perbedaan cicilan antara skenario terbaik dan terburuk bisa mencapai lebih dari Rp 1,1 juta per bulan.

Simulasi Hitung Cicilan KPR Bunga Floating Setelah Periode Fixed

Banyak debitur terkejut saat memasuki tahun ke-4 KPR mereka karena cicilan tiba-tiba melonjak. Ini terjadi karena periode fixed berakhir dan suku bunga beralih ke skema floating.

Cara hitung cicilan KPR floating setelah periode fixed:

1. Hitung sisa pokok pinjaman setelah 3 tahun pertama (gunakan tabel amortisasi)
2. Masukkan sisa pokok sebagai nilai P baru
3. Gunakan suku bunga floating terbaru dari bank yang bersangkutan
4. Tenor tersisa = total tenor dikurangi tahun yang sudah berjalan
5. Masukkan ke rumus anuitas yang sama

Nah, ini yang sering luput dari perhitungan awal. Jika suku bunga floating di 2026 lebih tinggi dari suku bunga fixed awal, cicilan bisa melompat signifikan meski pokok sudah berkurang.

Update 2026: Kondisi Suku Bunga KPR Terkini

Per 2026, rata-rata suku bunga fixed KPR di bank umum nasional berkisar antara 6,5% hingga 8,5% per tahun untuk periode 1–5 tahun pertama. Sementara suku bunga floating berada di kisaran 9%–12% per tahun tergantung kondisi pasar dan profil kredit debitur.

Beberapa faktor yang memengaruhi suku bunga KPR terbaru 2026:

• BI Rate: kebijakan suku bunga acuan Bank Indonesia
• SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit): ditetapkan masing-masing bank
• Profil kredit debitur: skor kredit, rasio utang, riwayat pembayaran
• Jenis properti: subsidi (KPR FLPP) vs. komersial
• Nilai uang muka: makin besar DP, biasanya bunga lebih rendah

Selain itu, Program KPR FLPP 2026 masih menawarkan bunga fixed 5% sepanjang tenor untuk rumah subsidi, menjadi pilihan menarik bagi masyarakat berpenghasilan rendah hingga menengah.

Tips Memilih Skema Bunga KPR yang Tepat di 2026

Tidak ada satu skema yang cocok untuk semua orang. Pemilihan antara fixed, floating, atau cap sangat bergantung pada kondisi keuangan dan rencana jangka panjang masing-masing debitur.

Pilih Fixed jika:

• Penghasilan tetap dan terencana ketat
• Tidak berencana melunasi KPR lebih awal
• Masa ekonomi tidak menentu atau BI Rate sedang naik

Pilih Floating jika:

• Penghasilan besar dan fleksibel
• Berencana melunasi KPR dalam 5–7 tahun
• Tren suku bunga acuan sedang dalam siklus penurunan

Pilih Cap jika:

• Ingin fleksibilitas tapi tetap butuh proteksi risiko
• Memiliki toleransi risiko menengah
• Jangka waktu KPR sangat panjang (15–30 tahun)

Kesimpulan

Memahami cara hitung cicilan KPR dengan skema bunga fixed, floating, dan cap adalah fondasi dari perencanaan keuangan properti yang sehat. Jangan hanya melihat angka cicilan awal — selalu simulasikan skenario terbaik dan terburuk, terutama untuk periode setelah masa bunga fixed berakhir.

Sebelum mengajukan KPR di 2026, manfaatkan kalkulator simulasi KPR yang disediakan bank secara online, bandingkan penawaran minimal dari 3–4 bank berbeda, dan konsultasikan dengan konsultan keuangan independen jika tenor yang direncanakan lebih dari 10 tahun. Keputusan KPR adalah komitmen jangka panjang — pastikan perhitungannya matang sejak awal.