Cek legalitas perumahan adalah langkah wajib yang sering dilewatkan calon pembeli properti sebelum membayar booking fee. Padahal, kesalahan di tahap awal ini bisa berujung kerugian finansial yang sangat besar — bahkan miliaran rupiah. Per 2026, kasus sengketa properti akibat sertifikat bermasalah masih terus terjadi di berbagai kota besar Indonesia.
Booking fee memang terlihat kecil dibanding harga rumah. Namun, begitu dibayar, posisi calon pembeli sudah terikat secara moral dan sebagian besar developer menganggapnya tidak bisa dikembalikan. Jadi, sebelum menyerahkan uang tanda jadi, pastikan legalitas perumahan sudah dicek secara menyeluruh.
Kenapa Cek Legalitas Perumahan Itu Krusial?
Banyak orang tergoda brosur mewah, lokasi strategis, dan harga promo yang menggiurkan. Tapi di balik penawaran manis itu, ada risiko tersembunyi yang bisa menghancurkan investasi properti seumur hidup.
Beberapa risiko nyata yang sering terjadi:
- Tanah berstatus sengketa atau dalam proses hukum
- IMB/PBG tidak sesuai dengan bangunan yang dibangun
- Sertifikat masih atas nama pihak ketiga atau masih HGB developer
- Developer tidak memiliki izin pemasaran resmi (PPJB tidak sah)
- Kawasan masuk zona hijau, rawan bencana, atau tidak layak huni
Selain itu, update 2026 dari Kementerian ATR/BPN menunjukkan peningkatan pengaduan sengketa tanah, terutama di kawasan pinggiran kota yang sedang berkembang pesat. Artinya, kewaspadaan justru harus ditingkatkan, bukan dikendurkan.
Dokumen Legalitas Perumahan yang Wajib Dicek
Sebelum membayar booking fee, minta developer menunjukkan dokumen-dokumen berikut. Jika developer menolak atau berdalih, itu sudah menjadi red flag pertama yang harus diwaspadai.
Berikut tabel ringkasan dokumen legalitas perumahan terbaru 2026 beserta fungsi masing-masing:
| Dokumen | Fungsi | Diterbitkan Oleh |
|---|---|---|
| Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) | Bukti hak bangun di atas tanah milik negara/pihak lain | BPN / ATR |
| Sertifikat Hak Milik (SHM) | Hak kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan | BPN / ATR |
| Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) | Pengganti IMB sejak 2021, izin mendirikan bangunan | Pemda setempat |
| Izin Lokasi / KKPR | Kesesuaian peruntukan lahan dengan rencana tata ruang | Kementerian ATR / DPMPTSP |
| PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) | Dokumen perlindungan hukum pembeli sebelum AJB ditandatangani | Notaris / PPAT |
| Sertifikat Layak Fungsi (SLF) | Bukti bangunan memenuhi standar teknis dan layak huni | Pemda setempat |
Pastikan semua dokumen di atas asli dan bisa diverifikasi. Jangan hanya menerima fotokopi tanpa bisa mengecek keabsahannya secara langsung.
Cara Cek Legalitas Sertifikat Tanah Secara Online 2026
Kabar baiknya, proses cek legalitas perumahan kini bisa dilakukan secara digital. Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN telah menyediakan layanan pengecekan sertifikat tanah yang bisa diakses publik.
1. Melalui Aplikasi Sentuh Tanahku
Aplikasi resmi BPN ini tersedia di Google Play Store dan App Store. Dengan memasukkan Nomor Identifikasi Bidang (NIB) atau nomor sertifikat, status tanah bisa langsung diketahui.
2. Melalui Website Resmi BPN
Kunjungi bhumi.atrbpn.go.id untuk melihat peta bidang tanah secara interaktif. Tersedia informasi nama pemegang hak, luas tanah, dan status kepemilikan.
3. Langsung ke Kantor BPN Setempat
Untuk pengecekan yang lebih resmi dan memiliki kekuatan hukum, kunjungi Kantor Pertanahan kabupaten/kota tempat properti berada. Per 2026, layanan pengecekan sertifikat dikenakan biaya administratif sesuai PNBP yang berlaku.
4. Melalui PPAT atau Notaris
Notaris atau PPAT bisa melakukan pengecekan sertifikat secara resmi sekaligus memastikan tidak ada tanggungan, sengketa, atau blokir atas tanah tersebut. Ini adalah cara paling komprehensif sebelum menandatangani perjanjian apapun.
Langkah-Langkah Cek Legalitas Perumahan Sebelum Booking Fee
Berikut urutan langkah yang direkomendasikan agar proses pengecekan legalitas berjalan sistematis dan tidak ada yang terlewat:
- Minta salinan dokumen legalitas kepada marketing developer — setidaknya SHGB induk, izin lokasi, dan PBG
- Cek nomor sertifikat di aplikasi Sentuh Tanahku atau bhumi.atrbpn.go.id untuk memastikan data sesuai
- Verifikasi status PBG ke Dinas PUPR atau DPMPTSP setempat — pastikan bukan masih dalam proses pengajuan
- Telusuri rekam jejak developer melalui database PPDPP, OJK (untuk KPR), atau asosiasi REI/Apersi
- Konsultasi dengan notaris independen — jangan gunakan notaris rekanan developer untuk pengecekan awal
- Periksa PPJB sebelum booking fee dibayar, pastikan klausul pengembalian uang dicantumkan secara eksplisit
- Cek status tata ruang di RTRW daerah untuk memastikan lokasi sesuai peruntukan permukiman
Tanda-Tanda Developer Bermasalah yang Perlu Diwaspadai
Tidak semua developer nakal mudah dikenali dari penampilan. Namun ada beberapa pola umum yang bisa menjadi indikator awal bahwa sebuah proyek perumahan patut diragukan legalitasnya.
- Menolak menunjukkan dokumen asli dengan alasan “sedang diproses” atau “tersimpan di kantor pusat”
- Harga jauh di bawah pasaran tanpa alasan yang masuk akal
- Tekanan berlebihan agar segera membayar booking fee hari itu juga
- Tidak memiliki kantor fisik yang jelas atau representatif
- PPJB tidak ditandatangani di hadapan notaris resmi
- Tidak bisa menunjukkan portofolio proyek yang sudah selesai sebelumnya
- Rekening pembayaran atas nama pribadi, bukan perusahaan
Jika menemukan lebih dari dua tanda di atas, sebaiknya batalkan niat pembelian dan laporkan ke Direktorat Jenderal Perumahan atau Satgas Mafia Tanah yang aktif beroperasi per 2026.
Perbedaan Booking Fee dan Uang Muka yang Perlu Dipahami
Banyak calon pembeli belum memahami perbedaan mendasar antara booking fee dan uang muka (down payment). Padahal, keduanya memiliki konsekuensi hukum yang berbeda.
Booking fee adalah tanda jadi untuk “memesan” unit. Nominalnya biasanya antara Rp1 juta hingga Rp10 juta, tergantung segmen perumahan. Secara hukum, booking fee tidak selalu bisa dikembalikan jika pembeli membatalkan, kecuali tercantum dalam perjanjian.
Sementara uang muka atau DP adalah pembayaran awal yang lebih besar dan biasanya masuk ke dalam skema KPR atau pembayaran bertahap. DP memiliki perlindungan hukum lebih kuat melalui PPJB yang sudah ditandatangani notaris.
Nah, justru karena booking fee terlihat “kecil” itulah banyak orang lengah. Begitu booking fee masuk, developer sudah punya alasan untuk memulai negosiasi selanjutnya — dan posisi tawar pembeli melemah.
Kesimpulan
Membeli properti adalah keputusan finansial terbesar dalam hidup banyak orang. Cek legalitas perumahan secara menyeluruh sebelum membayar booking fee bukan sekadar saran — ini adalah perlindungan diri dari kerugian yang tidak perlu. Dengan memanfaatkan layanan digital BPN, konsultasi notaris independen, dan pemahaman terhadap dokumen-dokumen kunci, proses pembelian properti terbaru 2026 bisa berjalan lebih aman dan terlindungi secara hukum.
Jangan terburu-buru karena takut kehabisan unit. Properti yang baik dan legal tidak akan hilang hanya karena proses verifikasi dilakukan dengan cermat. Justru developer yang bonafide akan dengan senang hati membuka semua dokumen legalitasnya untuk diperiksa.