Pajak Jual Beli Rumah: Cara Hitung BPHTB dan PPh 2026

Pajak jual beli rumah menjadi salah satu komponen biaya terbesar yang wajib diperhitungkan sebelum melakukan transaksi properti. Di tahun 2026, dua jenis pajak utama yang berlaku adalah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) bagi pembeli dan PPh (Pajak Penghasilan) bagi penjual. Memahami keduanya sejak awal bisa mencegah kaget di meja notaris.

Banyak orang yang baru pertama kali bertransaksi properti sering bingung karena tiba-tiba ada biaya tambahan yang cukup besar di luar harga rumah. Faktanya, pajak ini bersifat wajib dan diatur langsung oleh undang-undang serta peraturan pemerintah. Jadi, semakin cepat memahami cara hitungnya, semakin siap pula dalam menyiapkan anggaran.

Apa Itu Pajak Jual Beli Rumah BPHTB dan PPh?

Sebelum masuk ke angka, penting untuk memahami perbedaan mendasar antara dua pajak ini. Keduanya memang muncul dalam satu transaksi yang sama, namun dibebankan kepada pihak yang berbeda.

• BPHTB — Dibebankan kepada pembeli. Ini adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dasar hukumnya adalah UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
• PPh Final — Dibebankan kepada penjual. Ini adalah pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dasar hukumnya adalah PP No. 34 Tahun 2016.

Nah, kedua pajak ini harus sudah lunas sebelum akta jual beli (AJB) ditandatangani di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tanpa bukti bayar, proses balik nama tidak bisa dilanjutkan.

Cara Hitung BPHTB Pajak Jual Beli Rumah 2026

BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu nilai transaksi atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), mana yang lebih tinggi. Dari nilai tersebut, dikurangi dulu oleh NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebelum dikenai tarif.

Rumus BPHTB

Rumus resmi yang berlaku per 2026 adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah, namun minimal Rp 60.000.000 sesuai ketentuan nasional. Beberapa kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan menetapkan NPOPTKP yang lebih tinggi.

Angka NPOPTKP di atas bersifat estimasi dan bisa berubah sesuai Perda setempat. Selalu cek ke Bapenda (Badan Pendapatan Daerah) setempat untuk data terbaru 2026.

Cara Hitung PPh Penjual Rumah Update 2026

Berbeda dengan BPHTB, PPh untuk penjual properti dihitung lebih sederhana. Berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016 yang masih berlaku per 2026, tarifnya bersifat final dan dihitung langsung dari nilai bruto transaksi.

Rumus PPh Final Penjual Properti

PPh Final = 2,5% × Nilai Transaksi (Harga Jual)

Selain itu, ada pengecualian tarif yang perlu diketahui:

Penting untuk dicatat bahwa PPh Final ini tidak memandang apakah penjual rugi atau untung. Selama ada pengalihan hak, pajak tetap terutang.

Simulasi Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah 2026

Supaya lebih mudah dipahami, berikut simulasi nyata untuk transaksi jual beli rumah senilai Rp 800.000.000 di Kota Bandung dengan NPOPTKP Rp 60.000.000.

Simulasi BPHTB (Pihak Pembeli)

1. NPOP = Rp 800.000.000 (harga transaksi lebih tinggi dari NJOP)
2. NPOPTKP = Rp 60.000.000
3. Dasar Pengenaan = Rp 800.000.000 − Rp 60.000.000 = Rp 740.000.000
4. BPHTB = 5% × Rp 740.000.000 = Rp 37.000.000

Simulasi PPh Final (Pihak Penjual)

1. Harga Jual = Rp 800.000.000
2. PPh Final = 2,5% × Rp 800.000.000 = Rp 20.000.000

Terlihat bahwa total pajak jual beli rumah dari transaksi Rp 800 juta ini mencapai hampir Rp 57 juta. Angka yang tidak kecil, bukan?

Cara Bayar Pajak Jual Beli Rumah 2026

Setelah menghitung, langkah berikutnya adalah proses pembayaran. Per 2026, pembayaran bisa dilakukan secara online maupun langsung ke bank atau kantor pajak.

Langkah Bayar BPHTB

1. Isi dan ajukan SSPD BPHTB (Surat Setoran Pajak Daerah) ke Bapenda setempat.
2. Dapatkan kode billing atau nomor pembayaran.
3. Bayar melalui bank yang ditunjuk atau kanal digital (mobile banking, ATM).
4. Simpan bukti pembayaran untuk diserahkan ke notaris/PPAT.

Langkah Bayar PPh Final

1. Akses DJP Online di pajak.go.id atau minta bantuan notaris/PPAT.
2. Buat kode billing untuk PPh Final Pasal 4 Ayat 2 atas pengalihan hak.
3. Bayar melalui bank, ATM, atau m-banking.
4. Cetak bukti Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) sebagai bukti lunas.

Selain itu, penjual juga wajib melaporkan transaksi ini dalam SPT Tahunan sebagai penghasilan yang sudah dikenai pajak final.

Tips Hemat dan Hal yang Perlu Diperhatikan

Ada beberapa hal penting yang sering luput dari perhatian dalam proses pajak jual beli rumah terbaru 2026 ini.

• Jangan manipulasi harga — Mencantumkan harga di bawah nilai pasar untuk memperkecil pajak adalah tindakan ilegal dan bisa berujung sanksi.
• Cek NJOP terlebih dahulu — Jika NJOP lebih tinggi dari harga jual, maka NJOP yang menjadi dasar pengenaan BPHTB.
• Gunakan jasa notaris terpercaya — Notaris/PPAT yang berpengalaman biasanya membantu proses perhitungan dan pembayaran pajak.
• Perhatikan batas waktu — PPh harus dibayar sebelum AJB ditandatangani. Keterlambatan bisa menunda seluruh proses.
• Simpan semua bukti pajak — Bukti bayar BPHTB dan PPh wajib disimpan sebagai dokumen legal jangka panjang.

Kesimpulan

Pajak jual beli rumah terdiri dari dua kewajiban utama: BPHTB sebesar 5% yang ditanggung pembeli, dan PPh Final 2,5% yang ditanggung penjual. Keduanya dihitung dari nilai transaksi atau NJOP yang berlaku, dan wajib dilunasi sebelum proses AJB di depan notaris. Dengan memahami cara hitung yang tepat sejak awal, proses transaksi properti di tahun 2026 bisa berjalan lebih lancar dan tanpa kejutan biaya.

Ingin tahu lebih lanjut tentang biaya-biaya lain dalam pembelian rumah, seperti biaya notaris, biaya balik nama sertifikat, atau cara mengajukan KPR? Jelajahi artikel properti terkait untuk panduan lengkap bertransaksi properti di Indonesia.