Balik nama sertifikat rumah dan tanah di BPN adalah proses wajib yang harus dilakukan setiap kali terjadi pergantian kepemilikan properti. Entah karena jual beli, warisan, hibah, atau pemberian — proses ini memastikan nama di sertifikat sesuai dengan pemilik sah secara hukum. Per 2026, ada beberapa perubahan prosedur dan biaya yang perlu diketahui sebelum mengurus ke kantor BPN terdekat.
Banyak orang menunda proses ini karena khawatir prosesnya rumit dan biayanya mahal. Faktanya, balik nama sertifikat tanah bisa diselesaikan secara mandiri tanpa calo, dengan biaya resmi yang sudah diatur pemerintah. Artikel ini membahas lengkap langkah-langkah, dokumen, dan rincian biaya terbaru 2026 agar prosesnya berjalan lancar.
Apa Itu Balik Nama Sertifikat dan Kapan Wajib Dilakukan?
Balik nama sertifikat adalah proses pergantian nama pemilik yang tertera pada Sertifikat Hak Milik (SHM) atau sertifikat hak atas tanah lainnya di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses ini bersifat wajib secara hukum dan harus dilakukan sesegera mungkin setelah peralihan hak terjadi.
Balik nama wajib dilakukan dalam kondisi berikut:
- Jual beli properti (rumah, tanah, atau keduanya)
- Pewarisan setelah pemilik meninggal dunia
- Hibah atau pemberian dari orang tua kepada anak
- Tukar menukar properti antar pihak
- Lelang properti dari instansi atau lembaga
- Putusan pengadilan yang menetapkan kepemilikan
Jika tidak segera dilakukan, pemilik baru berpotensi menghadapi masalah hukum saat ingin menjual kembali, menjaminkan, atau mewariskan properti tersebut di kemudian hari.
Syarat Dokumen Balik Nama Sertifikat di BPN 2026
Sebelum datang ke kantor BPN, pastikan semua dokumen sudah disiapkan dengan lengkap. Dokumen yang tidak lengkap akan membuat proses tertunda. Berikut daftar dokumen yang dibutuhkan update 2026:
Dokumen Umum (Semua Jenis Peralihan)
- Sertifikat tanah/rumah asli
- KTP dan KK pemilik baru (asli + fotokopi)
- NPWP pemilik baru
- Bukti pembayaran PBB tahun terakhir (lunas)
- Formulir permohonan balik nama (tersedia di kantor BPN)
Dokumen Tambahan Berdasarkan Jenis Peralihan
- Jual beli: Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT, bukti pembayaran BPHTB dan PPh
- Waris: Surat keterangan waris/wasiat, akta kematian, surat pernyataan ahli waris
- Hibah: Akta hibah dari PPAT, surat pernyataan hibah yang dilegalisir
- Lelang: Risalah lelang dari pejabat lelang yang berwenang
Pastikan semua fotokopi dokumen sudah dilegalisir sesuai ketentuan BPN setempat. Setiap kantor BPN bisa memiliki persyaratan tambahan yang sedikit berbeda.
Cara Balik Nama Sertifikat Rumah di BPN: Langkah demi Langkah
Proses balik nama sertifikat di BPN terbaru 2026 mengikuti alur yang lebih terstruktur berkat digitalisasi layanan. Berikut tahapan lengkapnya:
- Buat Akta Jual Beli (AJB) di PPAT — Khusus untuk proses jual beli, langkah pertama adalah menandatangani AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT akan mengurus kelengkapan awal sebelum berkas dikirim ke BPN.
- Bayar BPHTB dan PPh — Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) harus dibayar oleh pembeli, sedangkan PPh dibayar oleh penjual, sebelum proses bisa dilanjutkan.
- Pendaftaran ke Kantor BPN — Datang ke kantor BPN sesuai lokasi tanah/rumah. Ambil nomor antrean dan serahkan berkas ke loket pendaftaran balik nama.
- Pemeriksaan Berkas — Petugas BPN memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen. Jika ada kekurangan, pemohon akan diminta melengkapi dalam batas waktu tertentu.
- Pembayaran Biaya Pendaftaran — Setelah berkas dinyatakan lengkap, pemohon membayar biaya balik nama sesuai perhitungan resmi.
- Proses di Internal BPN — BPN akan melakukan pencatatan, perubahan data, dan pencetakan sertifikat baru atas nama pemilik baru.
- Pengambilan Sertifikat Baru — Sertifikat baru atas nama pemilik baru dapat diambil sesuai jadwal yang diberikan. Waktu proses standar adalah 5–14 hari kerja.
Nah, sejak 2026, BPN juga menyediakan layanan cek status berkas secara online melalui portal resmi atrbpn.go.id sehingga tidak perlu bolak-balik ke kantor untuk menanyakan perkembangan.
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Terbaru 2026
Biaya balik nama sertifikat tanah di BPN dihitung berdasarkan nilai tanah dan luas objek yang dialihkan. Berikut komponen biaya yang perlu disiapkan per 2026:
| Komponen Biaya | Besaran / Keterangan | Siapa yang Bayar |
|---|---|---|
| Biaya Pendaftaran BPN | Rp 50.000 (tetap) | Pembeli / Pemilik Baru |
| Biaya Pengukuran Tanah | Tergantung luas dan zona (formula BPN) | Pembeli / Pemilik Baru |
| BPHTB (Bea Balik Nama) | 5% x (Nilai Transaksi – NJOPTKP) | Pembeli |
| PPh Final (Penjual) | 2,5% x Nilai Transaksi / NJOP | Penjual |
| Biaya Jasa PPAT | Maks. 1% dari nilai transaksi | Disepakati kedua pihak |
| BPHTB Waris / Hibah | 0% – dikurangi NPOPTKP (khusus waris) | Ahli Waris / Penerima Hibah |
Sebagai contoh konkret: jika nilai jual tanah dan rumah adalah Rp 500 juta dengan NJOPTKP Rp 80 juta, maka BPHTB yang dibayar pembeli adalah 5% × (Rp 500 juta – Rp 80 juta) = Rp 21 juta. Angka ini di luar biaya PPAT dan biaya pendaftaran BPN.
Berapa Lama Proses Balik Nama Sertifikat di BPN?
Salah satu pertanyaan paling sering muncul adalah soal durasi. Secara resmi, BPN menetapkan standar pelayanan balik nama maksimal 5 hari kerja untuk berkas lengkap yang masuk melalui PPAT. Namun dalam praktiknya, terutama di kota besar dengan antrean tinggi, waktu bisa mencapai 14–30 hari kerja.
Beberapa faktor yang mempengaruhi durasi proses:
- Kelengkapan dan keabsahan dokumen yang diserahkan
- Kepadatan antrean di kantor BPN setempat
- Perlu tidaknya pengukuran ulang atau pengecekan lapangan
- Status sertifikat sebelumnya (apakah ada sengketa atau catatan blokir)
Jadi, disarankan untuk tidak menunda proses balik nama dan segera urus maksimal 30 hari setelah penandatanganan AJB. Selain itu, pastikan sertifikat dalam kondisi bersih alias tidak sedang dijaminkan atau dalam sengketa.
Tips Agar Proses Balik Nama Berjalan Lancar
Beberapa langkah praktis ini bisa mempercepat dan memperlancar proses balik nama sertifikat tanpa hambatan berarti:
- Cek sertifikat sebelum transaksi — Lakukan pengecekan keaslian dan status sertifikat di BPN sebelum proses jual beli dimulai. Biayanya hanya sekitar Rp 50.000.
- Pilih PPAT yang berpengalaman — PPAT yang berpengalaman tahu persis kelengkapan berkas yang dibutuhkan dan bisa meminimalisir revisi.
- Bayar pajak tepat waktu — Keterlambatan pembayaran BPHTB atau PPh bisa menghambat proses pendaftaran di BPN.
- Simpan semua tanda terima — Simpan bukti setor pajak dan tanda terima BPN sebagai pegangan saat sertifikat belum keluar.
- Pantau status online — Gunakan layanan digital BPN di atrbpn.go.id untuk memantau perkembangan tanpa harus datang langsung.
- Hindari calo — Proses resmi di BPN transparan dan terstruktur. Menggunakan calo berisiko dari sisi hukum dan biaya yang tidak terkontrol.
Kesimpulan
Proses balik nama sertifikat rumah dan tanah di BPN 2026 tidak serumit yang dibayangkan. Dengan dokumen lengkap, pembayaran pajak yang tepat, dan pemilihan PPAT yang tepat, proses ini bisa berjalan dalam hitungan hari. Biaya resminya pun sudah diatur jelas oleh pemerintah sehingga transparan dan dapat diperhitungkan sejak awal transaksi.
Jangan tunda proses balik nama karena setiap hari penundaan membawa risiko hukum bagi pemilik baru. Segera urus ke kantor BPN terdekat atau konsultasikan dengan PPAT terpercaya agar kepemilikan properti sah secara hukum dan terlindungi sepenuhnya.