ROI investasi properti adalah angka paling penting yang wajib dipahami sebelum membeli rumah, apartemen, atau ruko sebagai aset menghasilkan. Di tahun 2026, dengan harga properti yang terus naik dan suku bunga KPR yang bergerak dinamis, menghitung return on investment secara tepat bisa membedakan investor cerdas dari yang sekadar beruntung. Artikel ini membahas cara hitung ROI dan yield sewa secara lengkap, disertai contoh nyata.
Banyak orang membeli properti dengan modal besar, tapi tidak tahu berapa sebenarnya keuntungan yang didapat setiap tahun. Nah, itulah masalah klasik yang sering terjadi. Tanpa perhitungan yang benar, investasi properti bisa terasa menguntungkan padahal secara riil hasilnya di bawah deposito bank.
Apa Itu ROI Investasi Properti dan Yield Sewa?
ROI (Return on Investment) adalah persentase keuntungan bersih dibanding total modal yang dikeluarkan. Sementara itu, yield sewa — atau rental yield — mengukur berapa persen penghasilan sewa tahunan dibanding harga beli properti.
Keduanya terlihat mirip, tapi punya fungsi berbeda:
- ROI memperhitungkan semua biaya dan keuntungan, termasuk kenaikan nilai aset (capital gain)
- Yield sewa fokus murni pada penghasilan sewa dibanding harga properti
- Gross yield dihitung sebelum dipotong biaya operasional
- Net yield dihitung setelah dikurangi semua biaya
Selain itu, ada juga istilah cash-on-cash return yang digunakan khusus untuk investasi properti dengan skema KPR — membandingkan arus kas bersih tahunan dengan uang muka yang sudah dikeluarkan.
Cara Hitung Yield Sewa Properti Secara Akurat
Sebelum menghitung ROI investasi properti secara penuh, langkah pertama adalah menghitung yield sewa karena ini fondasi utamanya. Ada dua jenis yield yang perlu diketahui.
1. Gross Rental Yield (Yield Kotor)
Rumus paling sederhana untuk memulai:
Gross Yield = (Sewa Tahunan ÷ Harga Beli Properti) × 100%
Contoh: Apartemen dibeli seharga Rp 800 juta, disewakan Rp 60 juta per tahun. Gross yield-nya adalah (60 ÷ 800) × 100% = 7,5%.
2. Net Rental Yield (Yield Bersih)
Ini angka yang lebih realistis karena memperhitungkan biaya-biaya nyata:
Net Yield = ((Sewa Tahunan − Biaya Tahunan) ÷ Harga Beli Properti) × 100%
Biaya yang perlu dikurangkan meliputi:
- Biaya perawatan dan perbaikan properti
- Pajak properti (PBB) dan PPh sewa 2026
- Biaya manajemen properti (jika menggunakan jasa agen)
- Asuransi bangunan
- Biaya kosong (vacancy cost) saat properti tidak tersewa
- Iuran IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) untuk apartemen
Berikut ilustrasi perbandingan gross dan net yield pada berbagai tipe properti di kota besar per 2026:
| Tipe Properti | Harga Beli | Sewa/Tahun | Gross Yield | Net Yield |
|---|---|---|---|---|
| Apartemen Studio (Pusat Kota) | Rp 650 juta | Rp 45 juta | 6,9% | 4,8% |
| Rumah Tapak (Pinggiran Kota) | Rp 500 juta | Rp 32 juta | 6,4% | 4,5% |
| Ruko Komersial (Area Bisnis) | Rp 1,8 miliar | Rp 144 juta | 8,0% | 6,2% |
| Kos-kosan (10 kamar) | Rp 1,2 miliar | Rp 108 juta | 9,0% | 6,8% |
Dari tabel di atas terlihat bahwa kos-kosan dan ruko komersial secara umum memberikan yield lebih tinggi dibanding properti hunian biasa. Namun, risiko dan biaya pengelolaannya juga lebih kompleks.
Rumus Lengkap Menghitung ROI Investasi Properti
Jika yield sewa mengukur penghasilan sewa saja, maka ROI investasi properti mencakup gambaran keuntungan yang lebih menyeluruh — termasuk kenaikan nilai properti (capital gain) selama periode kepemilikan.
Rumus ROI properti yang komprehensif:
ROI = ((Total Keuntungan Bersih ÷ Total Modal) × 100%) ÷ Jumlah Tahun
Di mana total keuntungan bersih terdiri dari:
- Akumulasi pendapatan sewa bersih selama periode investasi
- Capital gain: selisih harga jual dikurangi harga beli
- Dikurangi: biaya pajak penjualan properti (PPh final 2,5% per 2026)
- Dikurangi: biaya awal pembelian (BPHTB, biaya notaris, KPR)
Contoh lengkap perhitungan ROI investasi properti selama 5 tahun:
- Harga beli properti 2021: Rp 600 juta
- Biaya awal (BPHTB + notaris + biaya KPR): Rp 30 juta
- Total modal: Rp 630 juta
- Pendapatan sewa bersih per tahun: Rp 35 juta
- Total sewa 5 tahun: Rp 175 juta
- Harga jual 2026: Rp 900 juta
- PPh penjualan (2,5%): Rp 22,5 juta
- Capital gain bersih: Rp 900 juta − Rp 600 juta − Rp 22,5 juta = Rp 277,5 juta
- Total keuntungan: Rp 175 juta + Rp 277,5 juta = Rp 452,5 juta
- ROI per tahun: (452,5 ÷ 630) × 100% ÷ 5 = 14,4% per tahun
Angka 14,4% per tahun jelas jauh melampaui rata-rata bunga deposito 2026 yang berkisar di angka 4–5%. Faktanya, inilah alasan properti tetap menjadi pilihan utama investor jangka menengah-panjang.
Faktor yang Mempengaruhi ROI Properti di 2026
Tidak semua properti otomatis menguntungkan. Ada beberapa variabel krusial yang menentukan tinggi-rendahnya return investasi properti di tahun 2026.
Lokasi dan Aksesibilitas
Properti dekat pusat transportasi publik, kawasan industri yang berkembang, atau koridor ekonomi baru cenderung memiliki yield sewa lebih tinggi dan potensi capital gain lebih besar. Jadi, riset lokasi adalah pekerjaan nomor satu.
Kondisi Suku Bunga KPR
Bagi investor yang menggunakan KPR, suku bunga langsung mempengaruhi arus kas bulanan. Semakin tinggi cicilan KPR, semakin tipis selisih antara pendapatan sewa dan pengeluaran — alias cash flow makin sempit.
Tingkat Hunian (Occupancy Rate)
Properti yang sering kosong akan menggerus yield secara signifikan. Sebagai patokan umum, occupancy rate ideal minimal 85% per tahun agar investasi tetap sehat secara arus kas.
Kebijakan Pajak Properti 2026
Per 2026, PPh final atas penghasilan sewa tetap di angka 10% dari pendapatan bruto untuk individu. Sementara tarif PPh penjualan properti (final) sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Angka ini wajib masuk dalam kalkulasi net yield dan ROI.
Benchmark Yield Sewa yang Baik untuk Investor Properti
Lantas, berapa angka yield sewa yang dianggap bagus? Berikut panduan umum yang digunakan para investor properti berpengalaman:
| Rentang Net Yield | Penilaian | Keterangan |
|---|---|---|
| Di bawah 3% | ⚠️ Kurang Ideal | Lebih baik deposito atau reksa dana |
| 3% – 5% | 🟡 Cukup | Masih oke jika capital gain tinggi |
| 5% – 8% | ✅ Bagus | Target umum investor properti |
| Di atas 8% | 🏆 Sangat Bagus | Biasanya kos-kosan atau properti komersial |
Tabel di atas bisa dijadikan acuan cepat saat mengevaluasi properti mana yang layak diinvestasikan. Namun ingat, yield tinggi seringkali datang bersama risiko yang lebih tinggi pula — lokasi kurang strategis, biaya renovasi besar, atau tingkat turnover penyewa yang tinggi.
Tips Memaksimalkan ROI Investasi Properti
Setelah memahami cara hitung ROI dan yield sewa, ada beberapa strategi yang bisa diterapkan untuk mendongkrak return investasi properti.
- Beli di fase pre-project atau soft launching — harga masih lebih murah 15–30% dibanding harga pasaran saat selesai dibangun
- Renovasi minor yang tepat sasaran — dapur bersih, kamar mandi modern, dan cat segar bisa menaikkan harga sewa 10–20% tanpa biaya besar
- Diversifikasi tipe sewa — pertimbangkan sewa harian (Airbnb) atau co-living untuk yield lebih tinggi dibanding sewa tahunan konvensional
- Manfaatkan insentif pajak — cek program pemerintah 2026 terkait pengurangan PPN properti atau insentif UMKM untuk kos-kosan
- Evaluasi ROI secara rutin — minimal setahun sekali, review apakah harga sewa sudah sesuai dengan kondisi pasar terkini
Kesimpulan
Menghitung ROI investasi properti dan yield sewa bukan aktivitas yang hanya dilakukan sekali saat membeli. Ini adalah proses berkelanjutan yang membantu memastikan setiap rupiah yang ditanamkan bekerja dengan optimal. Gunakan rumus gross yield untuk seleksi awal, net yield untuk analisis lebih detail, dan ROI komprehensif untuk evaluasi performa investasi jangka panjang.
Properti yang tampak menggiurkan dari luar belum tentu menghasilkan return terbaik — dan sebaliknya. Nah, dengan kalkulasi yang benar per 2026, keputusan investasi jadi jauh lebih terinformasi dan terhindar dari jebakan angka yang menyesatkan. Mulai hitung sekarang, dan jadikan data sebagai kompas utama dalam setiap keputusan investasi properti.