Bunga KPR dari empat bank besar Indonesia — BRI, BCA, Mandiri, dan BTN — resmi merilis skema terbaru 2026 yang wajib diketahui sebelum mengajukan kredit pemilikan rumah. Di tengah tren penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia, persaingan antar bank semakin ketat dalam menawarkan cicilan ringan dan tenor fleksibel.
Memilih bank yang tepat untuk KPR bukan sekadar soal bunga terendah. Faktanya, banyak calon debitur terjebak karena tidak memahami perbedaan antara bunga fixed dan floating, biaya provisi, hingga syarat-syarat tersembunyi di balik promosi menarik. Artikel ini hadir sebagai panduan lengkap perbandingan bunga KPR 2026 dari keempat bank terkemuka tersebut.
Perbandingan Bunga KPR BRI, BCA, Mandiri, dan BTN Terbaru 2026
Berikut ringkasan skema bunga KPR terbaru 2026 dari empat bank besar yang paling banyak dicari masyarakat Indonesia. Data ini mengacu pada informasi resmi yang dipublikasikan masing-masing bank per 2026.
Sebelum masuk ke tabel perbandingan, penting dipahami bahwa bunga KPR terbagi dua jenis: fixed (tetap selama periode tertentu) dan floating (mengikuti suku bunga pasar setelah periode fixed berakhir).
| Bank | Bunga Fixed (1-3 Tahun) | Bunga Floating | Tenor Maksimal | Uang Muka Min. |
|---|---|---|---|---|
| Bank BRI | 3,75% – 5,25% | 10,50% – 11,50% | 30 Tahun | 10% |
| Bank BCA | 3,99% – 5,49% | 10,25% – 11,00% | 30 Tahun | 10% |
| Bank Mandiri | 4,25% – 5,75% | 10,75% – 11,75% | 30 Tahun | 10% |
| Bank BTN | 2,75% – 4,99% | 9,75% – 11,00% | 30 Tahun | 1% (FLPP) |
Bunga BTN FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) sebesar 2,75% diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sesuai ketentuan pemerintah 2026. Angka floating bersifat estimasi dan dapat berubah sesuai kebijakan masing-masing bank.
Rincian Bunga KPR Setiap Bank 2026
KPR Bank BRI 2026
Bank BRI menawarkan skema KPR BRI Griya dengan bunga fixed mulai dari 3,75% per tahun untuk tenor 1 tahun. Nah, untuk nasabah prioritas atau yang memiliki rekening aktif di BRI, ada kemungkinan mendapatkan rate negosiasi lebih rendah.
Keunggulan KPR BRI 2026 antara lain:
- Proses pengajuan bisa dilakukan online melalui aplikasi BRImo
- Tersedia untuk rumah baru, rumah second, dan renovasi
- Bebas biaya penalti pelunasan dipercepat (syarat berlaku)
- Cicilan mulai dari Rp1,9 juta per bulan untuk pinjaman Rp200 juta
KPR Bank BCA 2026
BCA dikenal dengan layanan prima dan proses persetujuan yang relatif cepat. Bunga KPR BCA 2026 dimulai dari 3,99% untuk fixed 1 tahun dan 4,99% untuk fixed 3 tahun.
Selain itu, BCA menawarkan program KPR Xtra yang memberikan keuntungan tambahan:
- Suku bunga lebih kompetitif bagi nasabah Tahapan BCA aktif
- Asuransi jiwa dan asuransi kebakaran sudah termasuk dalam paket
- Plafon pinjaman hingga Rp30 miliar untuk properti premium
- Pengajuan via myBCA tanpa perlu datang ke kantor
KPR Bank Mandiri 2026
Bank Mandiri menghadirkan KPR Mandiri dengan bunga fixed mulai 4,25% per tahun. Meski bunga fixed-nya sedikit lebih tinggi dibanding BRI dan BCA, Mandiri unggul dalam hal fleksibilitas tenor dan program bundling.
Program unggulan KPR Mandiri 2026 meliputi:
- KPR Mandiri Take Over: alihkan KPR dari bank lain dengan bunga lebih rendah
- KPR Mandiri Renovasi: khusus untuk pengembangan properti yang sudah dimiliki
- Cicilan tetap hingga 5 tahun dengan program promo tertentu
- Terintegrasi dengan Livin by Mandiri untuk pemantauan cicilan real-time
KPR Bank BTN 2026
Bank BTN adalah bank spesialis perumahan di Indonesia dan menjadi pilihan utama untuk KPR subsidi 2026. Bunga FLPP BTN sebesar 2,75% adalah yang terendah secara nasional, namun hanya berlaku untuk segmen MBR dengan penghasilan di bawah batas yang ditentukan pemerintah.
Untuk KPR non-subsidi, BTN juga kompetitif dengan:
- Bunga fixed mulai 4,25% untuk tenure 2 tahun (non-subsidi)
- Program KPR BTN Platinum untuk properti premium
- Kerjasama dengan ribuan pengembang properti di seluruh Indonesia
- Kemudahan pengajuan via aplikasi BTN Properti
Faktor Penting Selain Bunga KPR yang Sering Diabaikan
Banyak calon debitur hanya fokus pada bunga tanpa memperhitungkan total biaya kepemilikan KPR. Padahal, ada sejumlah komponen biaya lain yang bisa secara signifikan memengaruhi besaran cicilan dan total pengeluaran.
Berikut komponen biaya yang wajib diperhitungkan saat memilih KPR 2026:
| Komponen Biaya | Kisaran Biaya | Keterangan |
|---|---|---|
| Biaya Provisi | 0,5% – 1% dari plafon | Dibayar saat akad kredit |
| Biaya Appraisal | Rp300.000 – Rp1.000.000 | Penilaian properti oleh bank |
| Asuransi Jiwa | 0,1% – 0,3% per tahun | Wajib di sebagian besar bank |
| Asuransi Kebakaran | 0,05% – 0,15% per tahun | Proteksi properti dari risiko |
| Penalti Pelunasan Lebih Awal | 1% – 3% dari sisa pokok | Perhatikan klausul ini di kontrak! |
Jadi, total biaya KPR bisa jauh lebih besar dari angka bunga yang tertera di brosur. Selalu minta Simulasi Kredit Lengkap sebelum menandatangani perjanjian.
Tips Memilih KPR Terbaik 2026
Setelah memahami perbandingan bunga KPR dari keempat bank, berikut panduan praktis dalam mengambil keputusan yang tepat:
- Tentukan kebutuhan terlebih dahulu — Apakah untuk rumah subsidi, first home, atau properti investasi? Kebutuhan berbeda, produk KPR yang cocok pun berbeda.
- Bandingkan total cicilan, bukan hanya bunga — Gunakan kalkulator KPR online dari masing-masing bank untuk simulasi cicilan lengkap termasuk semua biaya tambahan.
- Cek rekam jejak bank — Kecepatan proses, kemudahan restrukturisasi, dan responsivitas layanan pelanggan sama pentingnya dengan besaran bunga.
- Negosiasikan bunga floating — Setelah periode fixed berakhir, bunga floating bisa dinegosiasikan jika rekam jejak pembayaran baik.
- Perhatikan tanggal efektif promo — Bunga promosi biasanya berlaku untuk pengajuan dalam periode tertentu. Cek validitas promo sebelum memutuskan.
- Siapkan dokumen sejak awal — Slip gaji, NPWP, rekening koran 3 bulan, dan dokumen properti wajib sudah siap agar proses tidak terhambat.
KPR Subsidi vs Non-Subsidi 2026: Mana yang Lebih Menguntungkan?
KPR subsidi 2026 — khususnya program FLPP melalui BTN — jelas menjadi pilihan terbaik bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan bunga flat 2,75% sepanjang tenor. Namun, program ini memiliki batasan harga properti dan penghasilan pemohon.
Sementara itu, KPR non-subsidi dari BRI, BCA, atau Mandiri lebih fleksibel dalam hal pilihan properti dan plafon pinjaman. Cocok untuk segmen menengah ke atas yang menginginkan properti di lokasi strategis tanpa batasan harga.
Ternyata, bukan soal mana yang lebih baik secara absolut, melainkan mana yang paling sesuai dengan kondisi finansial dan kebutuhan masing-masing individu.
Kesimpulan
Perbandingan bunga KPR dari Bank BRI, BCA, Mandiri, dan BTN per 2026 menunjukkan bahwa masing-masing bank memiliki keunggulan tersendiri. BTN unggul untuk segmen subsidi, BRI dan BCA kompetitif di bunga fixed terendah, sementara Mandiri menawarkan fleksibilitas program yang beragam.
Langkah terbaik adalah mengunjungi kantor cabang atau portal resmi masing-masing bank untuk mendapatkan simulasi KPR yang akurat sesuai profil keuangan. Jangan ragu membandingkan penawaran dari minimal dua bank sebelum memutuskan, karena perbedaan 0,5% saja dalam bunga bisa berdampak jutaan rupiah dalam jangka panjang.