Bunga KPR fixed 5 tahun menjadi salah satu pertimbangan paling krusial sebelum mengajukan kredit pemilikan rumah di tahun 2026. Bank mana yang menawarkan suku bunga paling kompetitif? Berikut perbandingan lengkap dari empat bank besar — BRI, BCA, Mandiri, dan BTN — berdasarkan data terbaru 2026.
Memilih bank dengan bunga KPR terbaik bukan sekadar soal angka. Ini keputusan finansial jangka panjang yang bisa berdampak pada ratusan juta rupiah selama masa cicilan. Nah, agar tidak salah pilih, penting untuk memahami perbedaan skema fixed rate dan apa saja yang ditawarkan masing-masing bank per 2026.
Apa Itu Bunga KPR Fixed dan Mengapa Penting?
Bunga KPR fixed adalah suku bunga yang nilainya tetap selama periode tertentu — dalam konteks ini, selama 5 tahun pertama masa cicilan. Setelah periode tersebut, bunga akan berubah menjadi skema floating atau mengikuti kondisi pasar.
Skema ini sangat diminati karena memberikan kepastian cicilan di awal masa pinjaman. Terlebih di tengah kondisi ekonomi yang fluktuatif seperti saat ini, memiliki cicilan tetap selama 5 tahun memberikan ketenangan finansial yang nyata.
- Cicilan bulanan tidak berubah selama 5 tahun pertama
- Perencanaan keuangan lebih mudah dan terstruktur
- Risiko kenaikan bunga pasar tidak langsung berdampak
- Cocok untuk first-time buyer yang butuh stabilitas
Perbandingan Bunga KPR Fixed 5 Tahun Terbaru 2026
Berikut adalah ringkasan perbandingan suku bunga KPR fixed 5 tahun dari keempat bank besar di Indonesia update 2026. Data ini mencerminkan penawaran umum yang berlaku dan dapat berubah sewaktu-waktu sesuai kebijakan masing-masing bank.
| Bank | Bunga Fixed 5 Tahun | Bunga Floating (Setelah Th. 5) | Plafon Maksimal |
|---|---|---|---|
| BRI | 3,75% – 4,50% per tahun | ~11,00% per tahun | Rp 5 Miliar |
| BCA | 3,88% – 4,75% per tahun | ~10,50% per tahun | Rp 10 Miliar |
| Mandiri | 4,00% – 4,88% per tahun | ~11,25% per tahun | Rp 10 Miliar |
| BTN | 2,65% – 3,50% per tahun | ~10,50% per tahun | Rp 5 Miliar |
Catatan: Angka bunga di atas adalah estimasi umum per 2026. Suku bunga aktual dapat berbeda tergantung profil debitur, nilai properti, dan program promosi yang sedang berjalan. Selalu konfirmasi langsung ke bank terkait.
Detail Penawaran KPR Fixed dari Masing-Masing Bank 2026
KPR BRI — Solusi untuk Segmen Menengah
Bank BRI menawarkan produk KPR BRI dengan suku bunga fixed kompetitif mulai dari 3,75% per tahun untuk periode 5 tahun. Produk ini diperuntukkan bagi pembelian rumah tapak, apartemen, hingga rumah inden.
- Tenor tersedia: 5 hingga 30 tahun
- Uang muka minimal: 10% – 20% dari harga properti
- Proses pengajuan bisa dilakukan secara online via aplikasi BRImo
- Tersedia skema subsidi untuk segmen MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah)
KPR BCA — Favorit Segmen Menengah Atas
BCA dikenal dengan layanan prima dan proses persetujuan yang relatif cepat. KPR BCA per 2026 menawarkan bunga fixed mulai 3,88% dengan berbagai kemudahan akses melalui jaringan kantor cabang yang luas.
- Program BCA Xtra Benefit memberikan potongan bunga tambahan
- Tersedia top-up fasilitas KPR untuk renovasi
- Plafon hingga Rp 10 miliar menjadikannya pilihan properti premium
- Pengajuan bisa via website resmi atau mobile banking myBCA
KPR Mandiri — Fleksibel dengan Plafon Tinggi
Mandiri KPR menjadi pilihan solid bagi yang menginginkan fleksibilitas. Dengan plafon hingga Rp 10 miliar dan suku bunga fixed mulai 4,00%, Mandiri cocok untuk pembelian properti komersial maupun residensial.
- Program KPR Mandiri Mikro untuk segmen UMKM
- Kemudahan integrasi dengan rekening Mandiri Tabungan
- Tersedia KPR dengan angsuran berjenjang (naik bertahap)
- Proteksi asuransi jiwa dan kebakaran sudah termasuk dalam paket
KPR BTN — Bunga Terendah untuk Rumah Subsidi
BTN adalah bank spesialis KPR di Indonesia. Tidak mengherankan jika bunga yang ditawarkan menjadi yang paling rendah, mulai dari 2,65% per tahun untuk produk FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) terbaru 2026.
- KPR Subsidi FLPP: bunga 5% tetap sepanjang tenor (khusus MBR)
- KPR Non-Subsidi BTN Platinum: fixed mulai 3,50% untuk 5 tahun pertama
- Tersedia KPR untuk hunian TOD (Transit Oriented Development)
- Proses pengajuan terdigitalisasi via BTN Properti app
Faktor yang Mempengaruhi Suku Bunga KPR Fixed yang Diterima
Perlu dipahami bahwa bunga yang tertera di brosur belum tentu sama dengan bunga yang akan diterima saat pengajuan. Ada beberapa faktor penentu penting:
- Skor kredit (BI Checking / SLIK OJK) — Riwayat kredit yang bersih membuka peluang bunga lebih rendah
- Penghasilan dan rasio cicilan — Idealnya cicilan tidak melebihi 30% dari penghasilan bersih per bulan
- Nilai properti dan LTV — Loan-to-Value yang lebih rendah biasanya mendapat bunga lebih menarik
- Status kepegawaian — Pegawai tetap atau PNS umumnya mendapat penawaran lebih baik
- Periode promosi bank — Bank sering memberi bunga spesial di momen tertentu seperti pameran properti
Tips Memilih KPR Fixed 5 Tahun yang Tepat di 2026
Jangan hanya terpaku pada angka bunga fixed di awal. Ada hal-hal lain yang sama pentingnya saat membandingkan produk KPR fixed antar bank:
- Cek biaya provisi dan administrasi — Biaya awal ini bisa mencapai 1% dari nilai kredit
- Perhatikan bunga floating setelah tahun ke-5 — Ini yang akan berlaku sebagian besar masa cicilan
- Pahami klausul penalti pelunasan dipercepat — Biasanya 1-2% dari sisa pokok
- Bandingkan total biaya kepemilikan, bukan hanya cicilan bulanan
- Manfaatkan simulasi KPR online yang disediakan tiap bank
Selain itu, perlu diperhitungkan bahwa kebijakan Bank Indonesia terkait suku bunga acuan (BI Rate) per 2026 turut mempengaruhi pergerakan bunga floating. Jadi, memilih bank yang menawarkan floating rate kompetitif setelah masa fixed sama pentingnya.
Simulasi Cicilan KPR Fixed 5 Tahun per 2026
Untuk memberikan gambaran nyata, berikut simulasi cicilan dengan harga properti Rp 500 juta, uang muka 20% (Rp 100 juta), pokok pinjaman Rp 400 juta, dengan tenor 20 tahun:
| Bank | Bunga Fixed (5 Th) | Estimasi Cicilan/Bulan | Total Bayar 5 Th Pertama |
|---|---|---|---|
| BRI | 3,75% | ± Rp 2.374.000 | ± Rp 142.440.000 |
| BCA | 3,88% | ± Rp 2.392.000 | ± Rp 143.520.000 |
| Mandiri | 4,00% | ± Rp 2.424.000 | ± Rp 145.440.000 |
| BTN | 3,50% | ± Rp 2.322.000 | ± Rp 139.320.000 |
Simulasi bersifat ilustratif. Angka aktual tergantung kebijakan bank, profil debitur, dan biaya-biaya tambahan lainnya.
Kesimpulan
Membandingkan bunga KPR fixed 5 tahun dari BRI, BCA, Mandiri, dan BTN adalah langkah awal yang cerdas sebelum memutuskan mengajukan KPR di 2026. Secara umum, BTN menawarkan bunga terendah terutama untuk segmen rumah subsidi, sementara BCA dan Mandiri lebih cocok untuk properti premium dengan plafon tinggi. BRI hadir sebagai pilihan seimbang dengan jaringan yang luas dan proses yang relatif mudah.
Yang terpenting, jangan hanya membandingkan bunga fixed-nya saja. Perhatikan juga biaya-biaya tersembunyi, bunga floating setelah tahun ke-5, serta kemudahan layanan digital dari masing-masing bank. Lakukan simulasi KPR secara langsung di website resmi bank, atau konsultasikan kebutuhan dengan staf kredit terpercaya sebelum membuat keputusan final.