Cicilan KPR menjadi salah satu komitmen finansial terbesar dalam hidup banyak orang. Sebelum mengajukan Kredit Pemilikan Rumah, memahami cara menghitung cicilan dengan sistem bunga fixed dan floating adalah langkah wajib agar tidak kaget di tengah tenor berjalan — terutama dengan kebijakan suku bunga terbaru 2026.
Faktanya, banyak calon debitur gagal merencanakan keuangan karena tidak memahami perbedaan mendasar antara bunga tetap dan bunga mengambang. Akibatnya, cicilan membengkak di luar ekspektasi dan berujung pada kredit macet. Nah, artikel ini akan memandu proses hitung-menghitung cicilan KPR secara lengkap dan mudah dipahami.
Apa Itu Cicilan KPR Bunga Fixed dan Floating?
Sebelum masuk ke rumus, penting untuk memahami dua jenis suku bunga yang umum ditawarkan bank per 2026.
Bunga Fixed (Tetap)
Bunga fixed berarti suku bunga tidak berubah selama periode tertentu, biasanya 1–5 tahun pertama. Cicilan yang dibayarkan setiap bulan pun jumlahnya sama persis. Ini memberikan kepastian anggaran bagi debitur.
Bunga Floating (Mengambang)
Bunga floating mengikuti pergerakan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate). Jika BI Rate naik, cicilan ikut naik. Jika turun, cicilan pun berkurang. Per update 2026, BI Rate berada di kisaran yang perlu dicermati karena dampaknya langsung terasa pada angsuran KPR.
| Aspek | Bunga Fixed | Bunga Floating |
|---|---|---|
| Besaran Cicilan | Tetap selama periode tertentu | Berubah mengikuti BI Rate |
| Kepastian Anggaran | Tinggi | Rendah–Sedang |
| Potensi Hemat | Terbatas | Tinggi jika BI Rate turun |
| Risiko Kenaikan | Tidak ada selama periode fixed | Ada — bisa naik signifikan |
| Cocok Untuk | Debitur konservatif | Debitur fleksibel & melek pasar |
Tabel di atas merangkum perbedaan utama kedua jenis bunga. Pilihan antara fixed dan floating sangat bergantung pada profil risiko dan kondisi keuangan masing-masing debitur.
Rumus Hitung Cicilan KPR Bunga Fixed 2026
Menghitung cicilan KPR dengan bunga fixed menggunakan metode anuitas — di mana total cicilan per bulan selalu sama, meski porsi pokok dan bunga berubah setiap bulannya.
Rumus dasarnya adalah sebagai berikut:
M = P × [i(1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ – 1]
- M = Cicilan per bulan
- P = Pokok pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka)
- i = Suku bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
- n = Jumlah bulan tenor (misal: 20 tahun = 240 bulan)
Contoh Perhitungan Cicilan KPR Fixed Terbaru 2026
Misalnya, harga rumah Rp600 juta, uang muka 20% (Rp120 juta), sehingga pokok pinjaman Rp480 juta. Bunga fixed 2026 yang ditawarkan bank sebesar 7,5% per tahun, tenor 20 tahun.
- P = Rp480.000.000
- i = 7,5% ÷ 12 = 0,00625 per bulan
- n = 20 × 12 = 240 bulan
- M = 480.000.000 × [0,00625 × (1,00625)²⁴⁰] ÷ [(1,00625)²⁴⁰ − 1]
- Hasil: Cicilan ≈ Rp3.865.000 per bulan
Selain itu, jangan lupa memperhitungkan biaya provisi, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran yang biasanya ditambahkan ke cicilan awal.
Cara Hitung Cicilan KPR Bunga Floating 2026
Perhitungan cicilan KPR bunga floating pada dasarnya menggunakan rumus yang sama. Bedanya, nilai i (suku bunga) akan diperbarui secara berkala mengikuti BI Rate terbaru 2026.
Jadi, simulasi perlu dilakukan untuk beberapa skenario suku bunga:
| Skenario BI Rate 2026 | Bunga KPR Floating | Estimasi Cicilan/Bulan |
|---|---|---|
| BI Rate Turun (5,25%) | ~7,0% | ±Rp3.723.000 |
| BI Rate Stabil (5,75%) | ~7,5% | ±Rp3.865.000 |
| BI Rate Naik (6,25%) | ~8,0% | ±Rp4.013.000 |
| BI Rate Naik Signifikan (7,0%) | ~8,75% | ±Rp4.231.000 |
Simulasi berdasarkan pokok pinjaman Rp480 juta dengan tenor 20 tahun. Angka bersifat ilustrasi dan dapat berbeda tergantung kebijakan masing-masing bank.
Ternyata, selisih cicilan antara skenario bunga terendah dan tertinggi bisa mencapai lebih dari Rp500 ribu per bulan. Dalam setahun, itu setara dengan Rp6 juta lebih yang harus disiapkan sebagai buffer keuangan.
Komponen Tambahan yang Mempengaruhi Cicilan KPR
Cicilan KPR tidak hanya terdiri dari pokok dan bunga. Ada beberapa komponen yang perlu dipahami agar simulasi makin akurat.
- Biaya provisi: Umumnya 0,5%–1% dari total pinjaman, dibayar di awal
- Biaya administrasi: Berkisar Rp250.000–Rp500.000 (variatif per bank)
- Asuransi jiwa: Melindungi debitur jika meninggal dunia sebelum lunas
- Asuransi kebakaran: Wajib untuk properti yang dijadikan agunan
- Biaya notaris dan BPHTB: Perlu diperhitungkan saat akad kredit
Selain itu, beberapa bank per 2026 menerapkan kebijakan prepayment penalty — denda jika melunasi KPR lebih awal. Pastikan membaca klausul ini sebelum menandatangani perjanjian kredit.
Tips Memilih Antara Bunga Fixed dan Floating 2026
Tidak ada pilihan yang mutlak benar. Namun ada beberapa pertimbangan strategis yang bisa dijadikan acuan berdasarkan kondisi pasar terbaru 2026.
Pilih Bunga Fixed Jika:
- Kondisi ekonomi sedang tidak menentu dan BI Rate cenderung naik
- Penghasilan relatif tetap dan tidak ada ruang untuk kenaikan cicilan
- Prioritas utama adalah kepastian dan ketenangan pikiran
- Tenor KPR masih panjang (di atas 15 tahun)
Pilih Bunga Floating Jika:
- Proyeksi BI Rate 2026 cenderung stabil atau menurun
- Memiliki cadangan dana darurat minimal 6 bulan cicilan
- Penghasilan fleksibel atau memiliki potensi kenaikan signifikan
- Berencana melunasi KPR lebih cepat dari tenor penuh
Nah, banyak bank di Indonesia saat ini menawarkan skema kombinasi — fixed di 2–3 tahun pertama, lalu beralih ke floating. Skema ini cukup populer karena memberikan stabilitas di awal masa kredit sekaligus fleksibilitas jangka panjang.
Simulasi Cicilan KPR dengan Kalkulator Online 2026
Menghitung manual memang perlu dipahami, namun untuk efisiensi, tersedia berbagai kalkulator cicilan KPR online yang bisa digunakan secara gratis. Bank-bank besar seperti BCA, BRI, Mandiri, dan BTN menyediakan simulasi KPR di website resminya per 2026.
Langkah menggunakan kalkulator KPR online:
- Masukkan harga properti yang ingin dibeli
- Tentukan persentase uang muka (minimal 10%–20% sesuai aturan OJK 2026)
- Pilih tenor yang diinginkan (5, 10, 15, 20, atau 25 tahun)
- Masukkan suku bunga yang ditawarkan bank
- Klik hitung dan bandingkan hasil dari minimal 3 bank berbeda
Jangan hanya membandingkan besaran cicilan per bulan. Bandingkan juga total pembayaran hingga lunas untuk melihat gambaran biaya keseluruhan yang lebih akurat.
Kesimpulan
Memahami cara menghitung cicilan KPR dengan bunga fixed maupun floating adalah fondasi penting sebelum mengambil keputusan membeli rumah lewat kredit. Dengan simulasi yang matang berdasarkan data terbaru 2026, risiko finansial bisa diminimalkan secara signifikan.
Langkah terbaik adalah membuat tiga skenario simulasi — optimis, moderat, dan pesimis — lalu pastikan cicilan di skenario pesimis pun masih masuk dalam 30% dari total penghasilan bulanan. Untuk panduan lebih lanjut seputar perencanaan KPR, simulasi uang muka, dan strategi pelunasan lebih cepat, jangan lewatkan artikel-artikel terkait lainnya di situs ini.