Cek legalitas perumahan adalah langkah wajib yang sering dilewatkan calon pembeli properti. Padahal, membayar booking fee tanpa memverifikasi status hukum hunian bisa berujung pada kerugian besar — mulai dari sengketa tanah hingga proyek mangkrak. Per 2026, regulasi properti di Indonesia semakin ketat, dan pembeli memiliki lebih banyak akses untuk memverifikasi legalitas sebelum transaksi.
Fenomena perumahan bodong atau proyek bermasalah masih menjadi ancaman nyata. Data Kementerian ATR/BPN 2026 mencatat ribuan aduan sengketa properti yang sebagian besar bermula dari kelalaian pengecekan dokumen di awal. Jadi, sebelum tanda tangan dan menyerahkan uang tanda jadi, ada serangkaian langkah krusial yang harus dilakukan.
Apa Itu Legalitas Perumahan dan Kenapa Penting?
Legalitas perumahan mencakup seluruh dokumen resmi yang membuktikan bahwa suatu proyek properti sah secara hukum untuk dibangun dan diperjualbelikan. Ini bukan sekadar formalitas — ini adalah perlindungan finansial terbesar yang bisa dimiliki pembeli.
Tanpa legalitas yang lengkap, pembeli berisiko kehilangan uang muka, terjebak dalam sengketa hukum bertahun-tahun, atau bahkan mendapatkan hunian yang tidak bisa disertifikatkan. Ternyata, banyak kasus pembeli yang baru menyadari masalah ini setelah melunasi harga properti.
Dokumen Legalitas Perumahan yang Wajib Dicek
Sebelum membayar booking fee, pastikan pengembang dapat menunjukkan dokumen-dokumen berikut:
- Sertifikat Induk Tanah — HGB (Hak Guna Bangunan) atas nama pengembang atau SHM (Sertifikat Hak Milik)
- IMB / PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — izin resmi mendirikan bangunan yang berlaku per 2022 ke atas
- SHGB Pecahan — untuk kavling yang sudah dipecah per unit
- Site Plan Tersertifikasi — denah lokasi yang telah disetujui Dinas Tata Ruang
- AMDAL atau UKL-UPL — dokumen lingkungan hidup untuk proyek skala tertentu
- PPJB dan AJB — Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli yang sah
Cara Cek Legalitas Perumahan Secara Mandiri 2026
Kabar baiknya, per 2026 ada beberapa platform digital resmi pemerintah yang bisa digunakan untuk memverifikasi legalitas perumahan secara mandiri dan gratis. Tidak perlu mengandalkan klaim sepihak dari sales.
- Cek melalui Aplikasi Sentuh Tanahku (ATR/BPN) — Buka aplikasi Sentuh Tanahku di smartphone, masukkan nomor sertifikat atau NIB tanah untuk mengecek status kepemilikan dan beban hak atas tanah secara real-time.
- Verifikasi PBG via SIMBG Online — Kunjungi portal simbg.pu.go.id untuk memverifikasi apakah Persetujuan Bangunan Gedung proyek tersebut telah diterbitkan secara resmi.
- Cek di SIPD Tata Ruang Daerah — Pastikan lokasi perumahan sesuai peruntukannya berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat melalui portal pemda masing-masing.
- Minta Salinan Dokumen ke Pengembang — Secara hukum, pengembang wajib menunjukkan dokumen legalitas kepada calon pembeli. Jika menolak, ini adalah tanda bahaya.
- Konfirmasi ke Notaris/PPAT Independen — Minta notaris terpercaya untuk memeriksa keaslian dan status dokumen sebelum penandatanganan apapun.
Tabel Perbandingan Dokumen Wajib vs Dokumen Pendukung
Berikut panduan ringkas untuk membantu membedakan dokumen yang bersifat wajib (mutlak harus ada) dan dokumen pendukung (penting tapi kondisional) saat melakukan pengecekan legalitas perumahan.
| Dokumen | Status | Keterangan |
|---|---|---|
| SHM / HGB Induk | Wajib | Bukti kepemilikan tanah yang sah atas nama pengembang |
| PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | Wajib | Pengganti IMB, berlaku sejak PP 16/2021 |
| Site Plan Tersertifikasi | Wajib | Harus sudah disetujui Dinas Tata Ruang setempat |
| AMDAL / UKL-UPL | Kondisional | Wajib untuk proyek >5 hektar atau dekat kawasan lindung |
| PPJB Notariil | Wajib | Melindungi hak pembeli secara hukum perdata |
| Sertifikat Tanpa PPJB | ⚠ Bahaya | Transaksi tanpa PPJB tidak memiliki perlindungan hukum |
Simpan tabel ini sebagai referensi saat berkunjung ke pameran properti atau show unit. Pastikan semua dokumen wajib tersedia sebelum mempertimbangkan pembayaran booking fee.
Tanda Bahaya Legalitas Perumahan yang Harus Diwaspadai
Tidak semua proyek bermasalah tampil dengan bendera merah yang jelas. Ada sejumlah tanda bahaya yang perlu dikenali sedini mungkin saat mengecek legalitas perumahan.
- Pengembang menolak atau menunda menunjukkan dokumen asli sertifikat tanah
- Harga jauh di bawah pasaran tanpa alasan logis — bisa jadi tanda sengketa tersembunyi
- Lokasi berada di zona yang belum jelas peruntukannya (belum ada RTRW yang mengakomodasi perumahan)
- Tidak ada kantor pemasaran permanen atau alamat perusahaan yang jelas
- Pengembang meminta booking fee dengan dalih “promo terbatas” sebelum dokumen siap ditunjukkan
- Tidak terdaftar di platform PUPR atau REI (Real Estate Indonesia)
Nah, jika menemukan satu saja tanda di atas, lebih baik tunda keputusan sampai semua dokumen bisa diverifikasi secara independen.
Peran PPJB dan Booking Fee dalam Perlindungan Konsumen 2026
Booking fee secara hukum bukan uang muka (down payment). Ini adalah tanda keseriusan pembelian yang nilainya biasanya berkisar Rp 1 juta hingga Rp 10 juta, tergantung segmen properti.
Berdasarkan Permenpera No. 9 Tahun 2021 yang masih berlaku dan diperkuat update 2026, pengembang wajib mengembalikan booking fee jika:
- Pengembang tidak dapat memenuhi syarat dan ketentuan yang dijanjikan
- Legalitas perumahan terbukti bermasalah setelah due diligence
- Calon pembeli membatalkan karena informasi yang tidak sesuai fakta di lapangan
Selain itu, pastikan booking fee selalu disertai kwitansi resmi bermaterai dan perjanjian tertulis yang menyebutkan kondisi pengembalian dana secara jelas.
Cara Memanfaatkan Layanan PUPR dan REI untuk Verifikasi
Per 2026, Kementerian PUPR mewajibkan seluruh pengembang perumahan skala menengah ke atas untuk mendaftarkan proyeknya di Sistem Informasi Perumahan Online. Ini memudahkan proses cek legalitas perumahan oleh masyarakat umum.
Langkah verifikasinya cukup mudah:
- Kunjungi portal perumahan.pu.go.id dan masukkan nama proyek atau nama pengembang
- Periksa apakah proyek terdaftar dan memiliki status aktif
- Unduh laporan status legalitas jika tersedia
- Bandingkan data di portal dengan dokumen fisik yang ditunjukkan pengembang
Jika proyek tidak ditemukan di sistem, ini bukan otomatis berarti ilegal — namun perlu penyelidikan lebih lanjut dengan meminta klarifikasi langsung ke Dinas Perumahan setempat.
Kesimpulan
Mengecek legalitas perumahan sebelum membayar booking fee bukan pilihan — ini adalah kewajiban setiap calon pembeli yang ingin melindungi investasinya. Dengan memanfaatkan platform digital pemerintah, meminta dokumen asli dari pengembang, dan berkonsultasi dengan notaris independen, risiko terjebak dalam properti bermasalah bisa diminimalkan secara signifikan.
Jangan biarkan tekanan “promo terbatas” atau antusiasme sesaat mengaburkan penilaian. Properti adalah aset jangka panjang — luangkan waktu untuk melakukan due diligence yang benar. Untuk panduan lebih lanjut seputar proses pembelian rumah, KPR, dan investasi properti terbaru 2026, terus ikuti artikel-artikel informatif seputar dunia properti Indonesia.