Pajak jual beli rumah menjadi salah satu komponen biaya yang wajib dipahami sebelum melakukan transaksi properti di tahun 2026. Banyak calon pembeli dan penjual rumah yang kaget karena tidak memperhitungkan biaya pajak dan notaris sejak awal, sehingga anggaran membengkak di luar rencana.
Transaksi properti di Indonesia melibatkan beberapa kewajiban pajak sekaligus, mulai dari BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), PPh (Pajak Penghasilan) dari penjual, hingga biaya notaris dan PPAT. Memahami cara hitungnya secara tepat akan membantu merencanakan keuangan dengan lebih matang dan menghindari kejutan biaya di hari akad.
Apa Itu Pajak Jual Beli Rumah dan Siapa yang Menanggungnya?
Dalam setiap transaksi jual beli properti, ada dua pihak yang masing-masing memiliki kewajiban pajak berbeda. Penjual menanggung PPh Final, sementara pembeli menanggung BPHTB. Keduanya dihitung berdasarkan nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi.
Selain dua pajak utama tersebut, ada biaya-biaya lain yang perlu dianggarkan, seperti biaya PPAT/notaris, biaya pengecekan sertifikat, biaya balik nama, dan bea materai. Nah, semua komponen inilah yang sering luput dari perhitungan awal.
Cara Hitung BPHTB untuk Pembeli Rumah 2026
BPHTB adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Per 2026, tarif BPHTB tetap ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Rumus Hitung BPHTB
Berikut rumus dasar perhitungan BPHTB yang berlaku:
- NPOP = Nilai transaksi atau NJOP (pilih yang lebih tinggi)
- NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (berbeda tiap daerah, umumnya Rp80 juta)
- NPOPKP = NPOP − NPOPTKP
- BPHTB = 5% × NPOPKP
Contoh Perhitungan BPHTB 2026
Misalkan harga jual rumah sebesar Rp800 juta dan NPOPTKP daerah tersebut Rp80 juta, maka:
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| NPOP (Harga Jual) | Rp800.000.000 |
| NPOPTKP | Rp80.000.000 |
| NPOPKP | Rp720.000.000 |
| BPHTB Terutang (5%) | Rp36.000.000 |
Jadi, pembeli wajib menyiapkan dana sekitar Rp36 juta khusus untuk BPHTB pada contoh transaksi di atas. Besaran NPOPTKP bisa berbeda-beda tergantung kebijakan pemerintah daerah setempat.
Cara Hitung PPh Final untuk Penjual Rumah 2026
Penjual properti dikenakan PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Ini berlaku untuk penjual perorangan maupun badan usaha non-perumahan. Tarif ini sudah final, artinya tidak perlu dihitung ulang dalam SPT tahunan.
Rumus Hitung PPh Final Penjual
- Dasar Pengenaan Pajak = Nilai transaksi atau NJOP (pilih yang lebih tinggi)
- PPh Final = 2,5% × Dasar Pengenaan Pajak
Contoh Perhitungan PPh Penjual
Menggunakan contoh yang sama, rumah dijual dengan harga Rp800 juta:
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Harga Jual / NJOP | Rp800.000.000 |
| Tarif PPh Final | 2,5% |
| PPh Final Terutang | Rp20.000.000 |
PPh Final ini dibayarkan oleh penjual sebelum akta jual beli ditandatangani. Bukti setor SSP (Surat Setoran Pajak) kemudian diserahkan kepada notaris/PPAT sebagai syarat penandatanganan AJB.
Biaya Notaris dan PPAT yang Perlu Dianggarkan
Selain pajak jual beli rumah, ada biaya jasa notaris dan PPAT yang tidak kalah penting. Per 2026, biaya ini tidak diatur secara seragam oleh pemerintah pusat, namun umumnya mengacu pada ketentuan honorarium yang berlaku di masing-masing wilayah.
Berikut estimasi biaya notaris dan PPAT yang umum dikenakan:
| Jenis Biaya | Estimasi Biaya 2026 | Ditanggung |
|---|---|---|
| Biaya AJB (Akta Jual Beli) | 0,5% – 1% dari nilai transaksi | Negosiasi (umumnya pembeli) |
| Biaya Balik Nama Sertifikat | Rp500.000 – Rp2.000.000 | Pembeli |
| Biaya Pengecekan Sertifikat | Rp50.000 – Rp150.000 | Pembeli |
| Bea Materai | Rp10.000 per dokumen | Sesuai kesepakatan |
| Total Estimasi Biaya Notaris | 1% – 2% dari nilai transaksi | – |
Biaya-biaya ini bersifat estimasi dan bisa berbeda tergantung lokasi properti dan kebijakan PPAT setempat. Sebaiknya tanyakan rincian biaya kepada notaris sebelum proses transaksi dimulai.
Rekap Total Biaya Pajak Jual Beli Rumah Rp800 Juta
Agar lebih mudah dipahami, berikut rekap total biaya yang harus disiapkan dalam transaksi pajak jual beli rumah dengan harga Rp800 juta per 2026:
| Komponen Biaya | Pihak | Jumlah |
|---|---|---|
| PPh Final 2,5% | Penjual | Rp20.000.000 |
| BPHTB 5% | Pembeli | Rp36.000.000 |
| Biaya Notaris/PPAT (est. 1%) | Pembeli | Rp8.000.000 |
| Biaya Balik Nama | Pembeli | Rp1.000.000 |
| Total Biaya Pembeli | Pembeli | ±Rp45.000.000 |
| Total Biaya Penjual | Penjual | ±Rp20.000.000 |
Ternyata, total biaya di luar harga rumah bisa mencapai 5–7% dari nilai transaksi. Ini angka yang cukup signifikan dan sering tidak diperhitungkan sejak awal.
Tips Penting Sebelum Transaksi Properti 2026
Agar transaksi berjalan lancar dan tidak ada biaya yang terlewat, perhatikan beberapa hal berikut:
- Cek NJOP terbaru di kantor pajak atau aplikasi PBB daerah sebelum menentukan harga jual.
- Siapkan anggaran ekstra minimal 7–10% dari harga properti untuk menutup seluruh biaya pajak dan notaris.
- Bayar PPh sebelum AJB — penjual wajib melunasi PPh Final dan menyerahkan SSP ke notaris sebelum penandatanganan akta.
- Pilih PPAT berpengalaman agar proses balik nama dan pengurusan pajak berjalan tepat waktu dan sesuai regulasi terbaru 2026.
- Negosiasikan pembagian biaya antara penjual dan pembeli sebelum akad, karena tidak ada aturan baku tentang siapa yang membayar biaya notaris.
Kesimpulan
Memahami pajak jual beli rumah — mulai dari BPHTB, PPh Final, hingga biaya notaris — adalah langkah krusial agar transaksi properti berjalan tanpa hambatan di tahun 2026. Dengan menghitung semua komponen biaya sejak awal, baik penjual maupun pembeli dapat merencanakan anggaran secara lebih akurat dan realistis.
Jangan lupa untuk selalu berkonsultasi dengan notaris atau konsultan pajak properti terpercaya sebelum menandatangani dokumen apapun. Regulasi perpajakan bisa berubah sewaktu-waktu, sehingga informasi terbaru 2026 dari sumber resmi seperti DJP (Direktorat Jenderal Pajak) dan BPN sangat penting untuk dijadikan acuan utama.