Pajak Jual Beli Rumah: BPHTB, PPh & Biaya Notaris 2026

Pajak jual beli rumah menjadi salah satu komponen biaya terbesar yang wajib diperhitungkan sebelum transaksi properti dilakukan. Di tahun 2026, memahami cara hitung BPHTB, PPh, dan biaya notaris secara tepat bisa menghindarkan pembeli maupun penjual dari kejutan finansial yang tidak diinginkan.

Banyak orang fokus pada harga rumah, lalu terkejut saat menyadari ada biaya tambahan yang mencapai 5–10% dari nilai transaksi. Nah, artikel ini akan memandu langkah demi langkah cara menghitung seluruh komponen pajak dan biaya resmi dalam transaksi properti terbaru 2026.

Apa Itu Pajak Jual Beli Rumah dan Siapa yang Menanggungnya?

Transaksi jual beli properti melibatkan dua pihak dengan kewajiban pajak yang berbeda. Penjual menanggung PPh (Pajak Penghasilan), sedangkan pembeli menanggung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Selain itu, ada biaya notaris/PPAT yang umumnya ditanggung bersama atau sesuai kesepakatan. Jadi, baik penjual maupun pembeli punya kewajiban masing-masing yang tidak boleh diabaikan.

• Penjual: PPh Final atas pengalihan hak properti
• Pembeli: BPHTB atas perolehan hak baru
• Keduanya: Biaya PPAT/Notaris, biaya cek sertifikat, dan biaya balik nama

Cara Hitung PPh Penjual Rumah 2026

PPh Final dikenakan kepada penjual properti berdasarkan nilai transaksi atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), mana yang lebih tinggi. Tarif PPh Final untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan per 2026 adalah 2,5% dari nilai bruto transaksi.

Rumus Hitung PPh Penjual

Perhitungannya cukup sederhana dan langsung:

PPh Final = 2,5% × Harga Jual (atau NJOP, mana yang lebih tinggi)

Berikut simulasi perhitungan PPh penjual untuk rumah di tahun 2026:

PPh ini wajib disetor ke kas negara sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT. Bukti setoran PPh akan diminta sebagai syarat pembuatan AJB.

Pengecualian PPh untuk Penjual Rumah Sederhana

Penjual yang mengalihkan rumah dengan nilai di bawah Rp 60.000.000 atau yang termasuk kategori Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) mendapat pembebasan PPh. Ini berlaku selama memenuhi ketentuan yang ditetapkan DJP update 2026.

Cara Hitung BPHTB Pembeli Rumah 2026

BPHTB adalah pajak yang wajib dibayar pembeli saat memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Tarif BPHTB secara nasional adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Rumus Hitung BPHTB

NPOPKP = NPOP − NPOPTKP
BPHTB  = 5% × NPOPKP

Keterangan komponen rumus di atas:

• NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak (harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi)
• NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (batas bebas pajak — berbeda tiap daerah)
• NPOPKP: Selisih yang menjadi dasar pengenaan BPHTB

NPOPTKP di tiap kabupaten/kota berbeda. Sebagai referensi update 2026, berikut angka NPOPTKP umum di beberapa daerah:

Pastikan mengecek besaran NPOPTKP ke Bapenda (Badan Pendapatan Daerah) setempat karena nilainya bisa berubah tiap tahun berdasarkan Perda masing-masing.

Simulasi Hitung BPHTB 2026

Contoh: Rumah dibeli seharga Rp 800.000.000 di Jakarta dengan NPOPTKP Rp 80.000.000.

1. NPOP = Rp 800.000.000
2. NPOPKP = Rp 800.000.000 − Rp 80.000.000 = Rp 720.000.000
3. BPHTB = 5% × Rp 720.000.000 = Rp 36.000.000

Jadi, pembeli wajib menyetor BPHTB sebesar Rp 36.000.000 sebelum penandatanganan AJB dilakukan.

Rincian Biaya Notaris dan PPAT dalam Jual Beli Rumah

Biaya notaris/PPAT sering kali disepakati antara penjual dan pembeli, namun ada batasan tarif maksimal yang diatur pemerintah. Berdasarkan ketentuan terbaru 2026, honorarium PPAT ditetapkan maksimal 1% dari nilai transaksi.

Selain biaya jasa PPAT, ada beberapa komponen biaya tambahan yang perlu diperhitungkan:

• Biaya pembuatan AJB (Akta Jual Beli): Termasuk dalam honorarium PPAT, maks 1%
• Biaya balik nama sertifikat: Dikenakan oleh BPN, besaran bervariasi
• Biaya cek sertifikat: Pengecekan keaslian dan status sertifikat di BPN
• PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak): Biaya layanan BPN resmi
• Biaya saksi (jika ada): Sesuai kesepakatan

Ternyata biaya notaris saja tidak cukup — total biaya prosedural bisa mencapai 1,5–2% dari nilai properti jika digabung semua komponen di atas.

Rekapitulasi Total Biaya Pajak Jual Beli Rumah 2026

Agar lebih mudah dipahami, berikut rekapitulasi seluruh biaya yang perlu disiapkan dalam satu transaksi properti senilai Rp 1.000.000.000 di wilayah dengan NPOPTKP Rp 60.000.000:

Angka di atas bersifat estimasi dan bisa berbeda tergantung lokasi, nilai NJOP, dan kebijakan Pemda setempat. Selalu konfirmasi ke PPAT atau konsultan pajak properti sebelum bertransaksi.

Tips Hemat Saat Membayar Pajak Jual Beli Rumah

Ada beberapa cara yang bisa dilakukan secara legal untuk mengoptimalkan biaya pajak properti di tahun 2026:

1. Manfaatkan NPOPTKP maksimal — pastikan tidak membayar BPHTB di bawah batas bebas pajak daerah.
2. Cek program insentif pemerintah — pemerintah kerap memberikan keringanan BPHTB untuk pembelian rumah pertama atau properti bersubsidi.
3. Negosiasikan biaya PPAT — tarif PPAT bisa dinegosiasi asalkan tidak melebihi 1% dan tidak di bawah standar etik.
4. Bayar pajak tepat waktu — menghindari sanksi dan denda keterlambatan yang bisa menambah beban biaya.
5. Gunakan NJOP sebagai acuan — jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, dasar pengenaan pajak tetap menggunakan NJOP yang lebih tinggi.

Kesimpulan

Memahami cara hitung pajak jual beli rumah — mulai dari PPh Final 2,5% untuk penjual, BPHTB 5% untuk pembeli, hingga biaya notaris dan PPAT — adalah langkah wajib sebelum menandatangani akta apapun. Dengan perencanaan yang matang di tahun 2026, transaksi properti bisa berjalan lancar tanpa beban biaya yang mengejutkan.

Segera konsultasikan kebutuhan transaksi properti ke PPAT terdaftar atau konsultan pajak properti berpengalaman untuk mendapatkan perhitungan yang akurat sesuai lokasi dan kondisi spesifik properti yang ditransaksikan.