Pajak jual beli tanah rumah 2026 menjadi salah satu topik yang paling banyak dicari menjelang dan selama tahun ini. Setiap transaksi properti — baik tanah kosong, rumah tapak, maupun apartemen — melibatkan kewajiban perpajakan yang wajib dipenuhi oleh penjual maupun pembeli. Memahami cara menghitung pajak ini sejak awal akan menghindarkan dari kejutan biaya di hadapan notaris saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Faktanya, tidak sedikit transaksi yang tertunda bahkan batal karena salah satu pihak tidak menyiapkan dana untuk pajak. Selain itu, pemerintah melalui Direktorat Jenderal Pajak (DJP) dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah mengintegrasikan sistem validasi pajak digital secara real-time per 2026. Artinya, proses balik nama sertifikat tidak akan berjalan jika pembayaran pajak belum terverifikasi. Oleh karena itu, simulasi perhitungan yang akurat sangat dibutuhkan sebelum menyepakati harga final.
Jenis Pajak Jual Beli Tanah dan Rumah Terbaru 2026
Dalam setiap transaksi properti, terdapat beberapa komponen pajak yang harus dipenuhi. Masing-masing memiliki dasar hukum, tarif, dan pihak penanggung yang berbeda. Berikut rincian lengkapnya.
PPh Final untuk Penjual
Pajak Penghasilan (PPh) Final merupakan pajak yang menjadi tanggung jawab pihak penjual. Berdasarkan Peraturan Pemerintah yang masih berlaku di 2026, tarif PPh Final atas pengalihan hak tanah dan bangunan adalah 2,5% dari nilai bruto transaksi.
Nilai bruto yang dimaksud adalah harga transaksi riil atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi. Pembayaran PPh ini wajib dilakukan sebelum penandatanganan AJB di hadapan PPAT.
BPHTB untuk Pembeli
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dibebankan kepada pihak pembeli. Tarif BPHTB per 2026 umumnya sebesar 5% yang ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing.
Namun, dasar pengenaan BPHTB dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP bervariasi di setiap kabupaten dan kota, biasanya berkisar antara Rp60.000.000 hingga Rp100.000.000 untuk transaksi jual beli reguler.
PPN dan Insentif PPN DTP 2026
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dikenakan atas pembelian rumah baru dari pengembang (developer). Tarif PPN per 2026 adalah 12% untuk barang mewah tertentu, sementara rumah tapak dan apartemen tertentu masih mengikuti ketentuan tarif efektif yang berlaku.
Kabar baiknya, pemerintah melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025 memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sebesar 100% untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun sepanjang tahun 2026. Insentif ini berlaku untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, dengan pembebasan PPN atas porsi harga hingga Rp2 miliar. Kebijakan ini berlaku sejak 1 Januari 2026 sampai 31 Desember 2026.
Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah Rumah 2026
Menghitung kewajiban pajak sebenarnya tidak rumit jika semua variabel sudah tersedia. Berikut langkah-langkah perhitungannya secara terpisah untuk penjual dan pembeli.
Rumus PPh Final (Penjual)
- Tentukan nilai transaksi bruto — harga kesepakatan atau NJOP 2026, pilih yang lebih tinggi.
- Kalikan nilai tersebut dengan tarif 2,5%.
- Setorkan pembayaran ke bank persepsi menggunakan kode billing dari DJP Online.
- Lakukan validasi PPh sebelum penandatanganan AJB.
Rumus: PPh Final = 2,5% × Nilai Transaksi Bruto
Rumus BPHTB (Pembeli)
- Tentukan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) — harga transaksi atau NJOP, pilih yang lebih tinggi.
- Kurangi NPOP dengan NPOPTKP daerah setempat.
- Kalikan hasilnya dengan tarif 5%.
- Bayarkan melalui sistem e-BPHTB daerah sebelum proses balik nama.
Rumus: BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Simulasi Perhitungan Pajak Properti 2026
Agar lebih mudah dipahami, berikut simulasi perhitungan pajak untuk transaksi rumah senilai Rp2.000.000.000 di Jakarta Selatan pada tahun 2026, dengan asumsi NPOPTKP sebesar Rp80.000.000.
| Komponen Pajak | Rumus / Keterangan | Nominal |
|---|---|---|
| Harga Transaksi | Nilai kesepakatan jual beli | Rp2.000.000.000 |
| NPOPTKP (Jakarta) | Pengurang khusus BPHTB | (Rp80.000.000) |
| PPh Final (Penjual) | 2,5% × Rp2.000.000.000 | Rp50.000.000 |
| BPHTB (Pembeli) | 5% × (Rp2 M − Rp80 jt) | Rp96.000.000 |
| Total Pajak | PPh + BPHTB | Rp146.000.000 |
Dari simulasi di atas, total pajak yang harus disiapkan mencapai Rp146.000.000 atau sekitar 7,3% dari harga transaksi. Porsi terbesar berasal dari BPHTB yang ditanggung pembeli.
Berikut simulasi tambahan untuk berbagai rentang harga properti di tahun 2026:
| Harga Properti | PPh Final (2,5%) | BPHTB (5%) | Total Pajak |
|---|---|---|---|
| Rp500.000.000 | Rp12.500.000 | Rp21.000.000 | Rp33.500.000 |
| Rp1.000.000.000 | Rp25.000.000 | Rp46.000.000 | Rp71.000.000 |
| Rp2.000.000.000 | Rp50.000.000 | Rp96.000.000 | Rp146.000.000 |
| Rp3.000.000.000 | Rp75.000.000 | Rp146.000.000 | Rp221.000.000 |
| Rp5.000.000.000 | Rp125.000.000 | Rp246.000.000 | Rp371.000.000 |
Perhitungan BPHTB menggunakan asumsi NPOPTKP sebesar Rp80.000.000. Besaran aktual dapat berbeda sesuai kebijakan daerah masing-masing.
Biaya Tambahan di Luar Pajak yang Perlu Disiapkan
Ternyata, pajak bukan satu-satunya pengeluaran dalam transaksi jual beli tanah rumah 2026. Beberapa biaya tambahan berikut juga wajib diperhitungkan agar anggaran tidak membengkak:
- Biaya Notaris/PPAT: Berkisar 0,5%–1% dari nilai transaksi untuk pembuatan AJB, validasi pajak, dan koordinasi dengan BPN.
- Biaya Balik Nama Sertifikat: Diurus melalui BPN dengan tarif sekitar Rp50.000 per meter persegi dikalikan luas tanah, ditambah biaya administrasi.
- Biaya Cek Sertifikat: Pengecekan keaslian sertifikat di BPN berkisar Rp100.000–Rp300.000 per sertifikat.
- PBB Tahun Berjalan: Pajak Bumi dan Bangunan tahun 2026 harus lunas sebelum transaksi dilakukan.
- Biaya KPR (jika ada): Termasuk provisi bank, asuransi, dan biaya appraisal bagi pembeli yang menggunakan Kredit Pemilikan Rumah.
Jadi, selain menyiapkan dana untuk PPh dan BPHTB, penjual maupun pembeli perlu mengalokasikan tambahan sekitar 1%–3% dari nilai transaksi untuk biaya-biaya tersebut.
Tips Mengurus Pajak Jual Beli Properti 2026 Agar Efisien
Proses pembayaran pajak properti di 2026 sudah semakin digital. Namun, beberapa langkah strategis berikut bisa membantu agar urusan pajak berjalan lancar tanpa hambatan:
- Cek NJOP terbaru 2026 melalui SPPT PBB atau situs resmi pemerintah daerah sebelum menentukan harga jual.
- Verifikasi Zona Nilai Tanah (ZNT) melalui aplikasi Sentuh Tanahku milik BPN untuk mengetahui harga pasar wajar di lokasi properti.
- Manfaatkan insentif PPN DTP 2026 bagi pembeli rumah baru dari developer dengan harga di bawah Rp5 miliar — bisa menghemat hingga ratusan juta rupiah.
- Gunakan layanan e-BPHTB daerah untuk mempercepat proses validasi dan pembayaran secara online.
- Konsultasikan dengan notaris/PPAT sejak awal negosiasi untuk mendapatkan estimasi biaya total yang akurat.
- Jangan melaporkan harga di bawah NJOP — sistem validasi DJP dan BPN per 2026 sudah terintegrasi dan akan otomatis menolak pelaporan yang tidak wajar.
Bahkan bagi yang baru pertama kali membeli rumah di DKI Jakarta, terdapat kebijakan BPHTB 0% untuk perolehan hak pertama kali dengan NPOP hingga Rp2 miliar. Ini merupakan insentif tambahan yang sangat menguntungkan di tahun 2026.
Kesimpulan
Menghitung pajak jual beli tanah rumah 2026 memerlukan pemahaman tentang tiga komponen utama: PPh Final (2,5%) yang ditanggung penjual, BPHTB (5%) yang ditanggung pembeli, serta PPN untuk pembelian rumah baru dari developer. Dengan adanya insentif PPN DTP 100% melalui PMK 90/2025 untuk rumah di bawah Rp5 miliar, tahun 2026 menjadi momentum yang tepat untuk melakukan transaksi properti.
Persiapkan dana pajak sejak awal — idealnya alokasikan sekitar 7%–10% dari harga properti untuk menutupi seluruh pajak dan biaya administrasi. Lakukan pengecekan NJOP, ZNT, dan NPOPTKP daerah sebelum menandatangani kesepakatan. Untuk perhitungan yang lebih presisi sesuai kondisi spesifik, konsultasikan langsung dengan notaris atau PPAT terpercaya. Langkah ini akan memastikan transaksi properti berjalan aman, sah secara hukum, dan bebas dari masalah perpajakan di kemudian hari.