Pajak sewa properti adalah kewajiban yang wajib dipahami setiap pemilik rumah kontrakan, apartemen, maupun kos-kosan di Indonesia. Per 2026, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) semakin memperketat pengawasan terhadap penghasilan dari sektor sewa properti. Bagi yang belum melaporkannya, risiko sanksi administratif siap menanti.
Faktanya, banyak pemilik properti yang masih bingung soal cara menghitung dan melaporkan pajak penghasilan dari usaha sewa. Padahal, prosesnya kini jauh lebih mudah berkat sistem e-Filing yang bisa diakses kapan saja dan di mana saja. Artikel ini merangkum panduan lengkap mulai dari dasar hukum hingga langkah praktis pelaporan SPT 2026.
Apa Itu Pajak Sewa Properti dan Dasar Hukumnya?
Penghasilan dari sewa properti — baik rumah, kos-kosan, ruko, maupun apartemen — termasuk dalam kategori penghasilan yang dikenai pajak sesuai Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Berdasarkan regulasi tersebut, tarif pajak yang berlaku adalah 10% bersifat final dari nilai bruto sewa. Artinya, pajak dihitung langsung dari total uang sewa yang diterima, tanpa pengurangan biaya apapun.
Siapa yang Wajib Membayar?
- Pemilik properti yang menyewakan langsung kepada penyewa perorangan (pemilik memotong dan menyetor sendiri)
- Penyewa yang merupakan badan usaha atau badan pemerintah wajib memotong PPh Pasal 4 Ayat 2 atas pembayaran sewa
- Pemilik kos-kosan dengan lebih dari 10 kamar yang dijalankan sebagai usaha aktif
Nah, untuk kos-kosan dengan 10 kamar atau kurang, penghasilan dikategorikan sebagai passive income dan tetap dikenai tarif final 10%. Namun jika lebih dari 10 kamar, bisa diperlakukan sebagai penghasilan usaha dan dilaporkan dalam skema norma atau pembukuan.
Tarif Pajak Sewa Properti Terbaru 2026
Berikut ringkasan tarif dan ketentuan pajak sewa properti yang berlaku per 2026. Penting untuk memahami perbedaan antara sewa biasa, kos-kosan kecil, dan kos-kosan skala usaha.
| Jenis Sewa | Tarif PPh | Sifat Pajak | Keterangan |
|---|---|---|---|
| Sewa Rumah/Apartemen | 10% | Final | Dari bruto sewa |
| Kos ≤ 10 Kamar | 10% | Final | Passive income |
| Kos > 10 Kamar | Progresif/Norma | Tidak Final | Penghasilan usaha |
| Sewa Ruko/Gudang | 10% | Final | Sama dengan sewa bangunan |
Tabel di atas menunjukkan bahwa tarif 10% final berlaku untuk sebagian besar jenis sewa properti. Perbedaan utama hanya terletak pada kos-kosan dengan skala usaha lebih dari 10 kamar yang diperlakukan sebagai penghasilan bisnis.
Cara Menghitung Pajak Sewa Properti Secara Tepat
Menghitung pajak sewa properti sebenarnya cukup sederhana. Rumus dasarnya adalah nilai bruto sewa dikalikan tarif 10%.
Contoh Perhitungan Praktis
Misalkan seseorang memiliki satu unit rumah yang disewakan dengan harga Rp 30.000.000 per tahun. Maka perhitungannya:
- Nilai bruto sewa: Rp 30.000.000
- Tarif PPh Final Pasal 4(2): 10%
- PPh terutang: Rp 3.000.000 per tahun
Selain itu, jika penyewa adalah badan usaha, maka penyewalah yang berkewajiban memotong PPh tersebut dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Bukti potong ini kemudian dilampirkan saat pelaporan SPT Tahunan.
Kos-kosan Lebih dari 10 Kamar
Untuk kos skala besar, penghasilan bersih dihitung menggunakan Norma Penghitungan Penghasilan Neto (NPPN) atau metode pembukuan. Norma untuk usaha kos umumnya berkisar antara 15%–25% tergantung lokasi dan jenis kota.
Cara Lapor Pajak Sewa Properti via e-Filing 2026
Pelaporan pajak sewa properti dilakukan melalui SPT Tahunan PPh Orang Pribadi menggunakan formulir 1770 atau 1770 S. Prosesnya bisa diselesaikan secara online melalui situs DJP Online. Berikut langkah-langkahnya:
- Akses situs djponline.pajak.go.id dan login menggunakan NPWP serta Electronic Filing Identification Number (EFIN)
- Pilih menu Lapor → e-Filing → Buat SPT
- Isi pertanyaan panduan untuk menentukan formulir SPT yang sesuai (1770 SS / 1770 S / 1770)
- Pada bagian penghasilan yang dikenai pajak final, masukkan data sewa properti (nilai bruto sewa dan PPh yang telah dibayar)
- Jika penyewa adalah badan dan sudah memotong PPh, unggah atau input bukti potong yang diterima
- Jika belum dibayar, lakukan pembayaran terlebih dahulu melalui e-Billing dengan kode akun 411128 dan kode setoran 403
- Setelah semua data terisi lengkap dan benar, klik Kirim SPT dan simpan Bukti Penerimaan Elektronik (BPE) sebagai tanda terima resmi
Jadi, seluruh proses bisa dilakukan dari rumah tanpa perlu antre di kantor pajak. Batas waktu pelaporan SPT Tahunan untuk Wajib Pajak Orang Pribadi adalah 31 Maret 2026.
Konsekuensi Jika Tidak Lapor Pajak Sewa Properti
Mengabaikan kewajiban pelaporan pajak penghasilan sewa bukan pilihan yang aman. DJP kini menggunakan sistem data matching yang mengintegrasikan data dari berbagai sumber seperti perbankan, PLN, PDAM, hingga platform digital properti seperti marketplace sewa online.
Berikut sanksi yang berlaku jika terlambat atau tidak melapor:
- Sanksi bunga: 2% per bulan dari pajak kurang bayar (maksimal 48 bulan)
- Sanksi denda SPT terlambat: Rp 100.000 untuk SPT Tahunan Orang Pribadi
- Sanksi pidana: Berlaku jika terbukti ada unsur kesengajaan tidak melaporkan penghasilan
Bahkan, DJP juga aktif bertukar data dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mendeteksi kepemilikan properti yang berpotensi menghasilkan sewa. Jadi, risiko terdeteksi semakin tinggi di 2026.
Tips Agar Pelaporan Pajak Sewa Lebih Mudah dan Aman
Beberapa langkah sederhana ini bisa sangat membantu dalam mengelola kewajiban perpajakan dari usaha sewa properti:
- Catat setiap pembayaran sewa secara tertib — buat buku kas sederhana atau gunakan aplikasi keuangan
- Simpan semua bukti setor pajak dan bukti potong dari penyewa badan usaha
- Daftarkan NPWP jika belum memiliki — ini syarat wajib untuk melaporkan SPT
- Manfaatkan konsultasi gratis di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) terdekat atau melalui live chat DJP Online
- Pertimbangkan menggunakan jasa konsultan pajak jika memiliki lebih dari satu properti sewaan
Selain itu, pastikan untuk selalu menyetor PPh final 10% sebelum atau paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran sewa diterima. Ketepatan waktu setoran menghindari sanksi bunga yang tidak perlu.
Kesimpulan
Melaporkan pajak sewa properti adalah kewajiban hukum sekaligus bentuk kontribusi nyata bagi pembangunan negara. Dengan tarif final 10% yang sudah jelas, tidak ada alasan untuk menghindari kewajiban ini. Proses pelaporan melalui e-Filing DJP Online di 2026 semakin mudah, cepat, dan bisa dilakukan mandiri dari mana saja.
Segera pastikan semua penghasilan dari sewa properti sudah dilaporkan dengan benar sebelum batas waktu 31 Maret 2026. Jika masih belum yakin soal mekanisme perhitungan atau pengisian formulir SPT, jangan ragu untuk berkonsultasi langsung dengan petugas pajak di KPP setempat — layanannya gratis dan tersedia untuk semua Wajib Pajak.