Pajak warisan menjadi salah satu kewajiban yang wajib dipahami oleh setiap ahli waris di Indonesia. Ketika seseorang meninggal dunia dan mewariskan tanah, rumah, atau harta benda lainnya, ada serangkaian proses perpajakan yang harus diselesaikan agar kepemilikan aset tersebut sah secara hukum per 2026.
Banyak orang tidak menyadari bahwa mengurus warisan bukan hanya soal pembagian harta. Ternyata, ada pajak, biaya, dan administrasi yang cukup kompleks di baliknya. Jika diabaikan, ahli waris bisa menghadapi masalah hukum hingga denda yang tidak kecil.
Apa Itu Pajak Warisan dan Dasar Hukumnya?
Secara teknis, Indonesia tidak mengenal istilah “pajak warisan” secara langsung seperti di negara-negara Barat. Namun, ada beberapa jenis pajak dan biaya yang melekat pada proses pengalihan harta warisan, khususnya aset berupa tanah dan bangunan.
Dasar hukum yang mengatur hal ini antara lain:
- UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (PPh)
- UU No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
- PP No. 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
- Peraturan terbaru 2026 dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP) terkait pelaporan harta warisan
Nah, regulasi-regulasi ini menjadi fondasi dalam menentukan kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh ahli waris.
Jenis-Jenis Pajak dalam Proses Warisan Tanah dan Rumah
Ada beberapa jenis pajak dan biaya yang relevan dalam proses pengurusan harta warisan. Berikut rinciannya berdasarkan update 2026:
| Jenis Pajak/Biaya | Tarif | Keterangan |
|---|---|---|
| PPh Final (Penjualan Warisan) | 2,5% dari nilai transaksi | Dikenakan jika aset warisan dijual |
| BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) | 5% dari NPOPKP | Ada pengurangan khusus untuk warisan |
| PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) | Maks 0,3% per tahun | Harus dilunasi sebelum balik nama |
| Biaya Notaris/PPAT | Negotiable (biasanya 0,5–1%) | Wajib untuk akta pemindahan hak |
Penting untuk memahami bahwa BPHTB warisan mendapat perlakuan khusus. Nilainya dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarnya berbeda di tiap daerah.
Cara Urus Pajak Warisan Tanah dan Rumah Langkah demi Langkah
Mengurus pajak warisan tanah dan rumah membutuhkan keteraturan. Jangan sampai salah urutan karena bisa memperlambat proses balik nama sertifikat. Berikut langkah-langkah lengkapnya terbaru 2026:
1. Siapkan Dokumen Dasar Warisan
Sebelum mengurus pajak, pastikan semua dokumen warisan sudah lengkap:
- Akta kematian pewaris (dari Disdukcapil)
- Surat keterangan waris (dari Kelurahan/Notaris/Pengadilan)
- KTP dan KK seluruh ahli waris
- Sertifikat tanah atau bangunan asli
- SPPT PBB dan bukti pembayaran PBB terakhir
2. Bayar Tunggakan PBB
Semua tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas objek warisan harus dilunasi terlebih dahulu. Pelunasan ini menjadi syarat wajib sebelum proses balik nama bisa dilanjutkan di BPN.
3. Urus BPHTB Warisan di Bapenda Daerah
BPHTB untuk warisan berbeda dengan jual beli biasa. Berikut cara menghitungnya:
- Cari tahu NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dari SPPT PBB
- Kurangi dengan NPOPTKP warisan di daerah setempat
- Kalikan 5% dari hasil pengurangan tersebut
- Bayar melalui Bank yang ditunjuk Bapenda atau secara online
Selain itu, banyak daerah per 2026 sudah menyediakan sistem pembayaran BPHTB secara digital melalui portal pajak daerah masing-masing.
4. Proses Balik Nama Sertifikat di BPN/ATR
Setelah BPHTB lunas, langkah berikutnya adalah balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan (BPN/ATR). Dokumen yang dibutuhkan meliputi:
- Sertifikat asli hak atas tanah
- Akta pemindahan hak dari PPAT (jika sudah dijual/dihibahkan)
- Surat keterangan waris yang sudah dilegalisir
- Bukti pembayaran BPHTB dan PBB
- Fotokopi KTP seluruh ahli waris
5. Laporkan Harta Warisan di SPT Tahunan
Jangan lupa! Harta warisan yang diterima wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh di bagian harta. Warisan sendiri bukan objek pajak penghasilan, namun tetap harus tercatat sebagai aset dalam laporan pajak tahunan ahli waris.
Apakah Warisan Dikenakan PPh?
Ini adalah pertanyaan yang paling sering muncul. Jawabannya: tergantung situasinya.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (3) UU PPh, harta warisan yang diterima langsung oleh ahli waris tidak dikenakan PPh. Namun, ada pengecualian penting:
- Jika warisan dijual: Dikenakan PPh Final 2,5% dari nilai jual (untuk tanah/bangunan)
- Jika warisan berupa deposito atau investasi: Bunga/dividen yang dihasilkan tetap dikenakan pajak normal
- Jika tanah warisan merupakan aset bisnis: Bisa dikenakan PPh sesuai ketentuan usaha
Faktanya, banyak ahli waris yang terkena PPh justru karena tidak paham bahwa menjual aset warisan tetap ada kewajiban perpajakannya.
Tips Hemat Pajak Warisan yang Legal di 2026
Ada beberapa strategi legal yang bisa diterapkan untuk mengoptimalkan kewajiban pajak warisan:
- Manfaatkan NPOPTKP: Setiap daerah memiliki batas NPOPTKP yang tidak dikenakan BPHTB. Pahami besarannya di daerah masing-masing.
- Pertimbangkan hibah saat pewaris masih hidup: Proses hibah bisa lebih efisien secara pajak dibanding warisan dalam situasi tertentu.
- Konsultasi dengan konsultan pajak: Untuk harta warisan bernilai besar, melibatkan konsultan pajak terdaftar sangat dianjurkan.
- Selesaikan tepat waktu: Penundaan pengurusan warisan sering berujung denda administrasi dan bunga keterlambatan.
Berapa Lama Proses Pengurusan Pajak Warisan?
Durasi pengurusan pajak warisan sangat bergantung pada kelengkapan dokumen dan kondisi antrian di instansi terkait. Secara umum per 2026:
- Pengurusan surat keterangan waris: 1–7 hari kerja
- Pembayaran dan validasi BPHTB: 1–3 hari kerja
- Proses balik nama di BPN: 14–30 hari kerja
- Total keseluruhan: 1–2 bulan jika dokumen lengkap
Jadi, semakin cepat dokumen disiapkan, semakin cepat pula proses keseluruhan bisa diselesaikan.
Kesimpulan
Mengurus pajak warisan tanah, rumah, dan harta benda di Indonesia memang membutuhkan kesabaran dan pemahaman yang baik. Mulai dari melunasi PBB, membayar BPHTB, hingga balik nama sertifikat di BPN — setiap langkah harus dilakukan secara berurutan dan benar. Dengan panduan lengkap terbaru 2026 ini, proses yang tampak rumit bisa menjadi jauh lebih terstruktur dan terarah.
Segera konsultasikan kondisi spesifik kepemilikan aset warisan kepada Notaris/PPAT atau konsultan pajak terdaftar untuk mendapatkan solusi terbaik sesuai peraturan yang berlaku. Jangan tunda proses ini — semakin lama ditunda, potensi denda dan kerumitan administratif semakin bertambah.