Mengurus PBG bangunan komersial menjadi langkah wajib bagi setiap pelaku usaha yang ingin mendirikan atau merenovasi properti bisnis per tahun 2026. Sejak Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) resmi menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), banyak pemilik usaha masih bingung dengan prosedur, persyaratan, dan biaya yang berlaku. Artikel ini membahas secara lengkap cara mengurus PBG pengganti IMB untuk bangunan komersial berdasarkan regulasi terbaru 2026.
Faktanya, peralihan dari IMB ke PBG sudah diamanatkan melalui Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja beserta turunannya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Namun, implementasi di lapangan terus mengalami pembaruan. Per 2026, seluruh pemerintah daerah di Indonesia sudah diwajibkan mengintegrasikan proses penerbitan PBG ke dalam Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) secara penuh. Memahami alur terbaru ini sangat krusial agar proses pembangunan atau renovasi tidak terhambat masalah legalitas.
Apa Itu PBG dan Mengapa Menggantikan IMB?
PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. Jadi, fungsinya serupa dengan IMB, tetapi prosesnya lebih sederhana dan terintegrasi secara digital.
Selain itu, terdapat perbedaan mendasar antara PBG dan IMB yang perlu dipahami. Berikut perbandingannya:
| Aspek | IMB (Lama) | PBG (Berlaku 2026) |
|---|---|---|
| Dasar Hukum | UU No. 28/2002 | UU No. 11/2020 (Cipta Kerja) |
| Proses Pengajuan | Manual ke dinas terkait | Online via SIMBG |
| Retribusi | Dikenakan retribusi IMB | Retribusi PBG sesuai Perda |
| Waktu Proses | 14–30 hari kerja | 7–28 hari kerja |
| Status per 2026 | Sudah tidak berlaku | Wajib untuk semua bangunan |
Tabel di atas menunjukkan bahwa proses PBG secara umum lebih cepat dan transparan dibanding IMB. Ternyata, integrasi digital melalui SIMBG menjadi kunci efisiensi tersebut.
Persyaratan Mengurus PBG Bangunan Komersial Terbaru 2026
Sebelum memulai pengajuan, pastikan seluruh dokumen persyaratan sudah lengkap. Bangunan komersial memiliki persyaratan yang sedikit lebih kompleks dibandingkan bangunan rumah tinggal. Berikut dokumen yang perlu disiapkan:
- Bukti kepemilikan tanah — berupa sertifikat hak milik (SHM), hak guna bangunan (HGB), atau dokumen kepemilikan lain yang sah
- Identitas pemohon — KTP dan NPWP pemilik atau penanggung jawab badan usaha
- Dokumen badan usaha — akta pendirian, NIB (Nomor Induk Berusaha), dan SIUP jika berbentuk PT atau CV
- Rencana teknis bangunan — gambar arsitektur, struktur, utilitas, dan tata ruang yang dibuat oleh tenaga ahli bersertifikat
- Perhitungan struktur — analisis kekuatan konstruksi yang disusun oleh insinyur sipil terdaftar
- Dokumen AMDAL, UKL-UPL, atau SPPL — sesuai skala dampak lingkungan bangunan komersial
- Surat pernyataan — komitmen pemilik untuk membangun sesuai rencana teknis yang disetujui
Nah, khusus untuk bangunan komersial dengan luas di atas 500 meter persegi, diperlukan juga kajian laik fungsi yang disusun oleh tim penilai teknis. Persyaratan ini berlaku seragam di seluruh Indonesia per update 2026.
Klasifikasi Bangunan Komersial dalam PBG
Pemerintah mengklasifikasikan bangunan gedung berdasarkan tingkat kompleksitas. Untuk bangunan komersial, berikut klasifikasi yang berlaku:
| Klasifikasi | Contoh Bangunan | Proses Konsultasi |
|---|---|---|
| Sederhana | Ruko 1–2 lantai, warung, toko kecil | Tidak wajib konsultasi Tim Profesi Ahli (TPA) |
| Tidak Sederhana | Kantor 3+ lantai, restoran besar, hotel | Wajib konsultasi TPA |
| Khusus | Mall, gedung perkantoran tinggi, rumah sakit | Wajib konsultasi TPA + pengkaji teknis |
Klasifikasi ini menentukan seberapa detail dokumen teknis yang harus disiapkan. Semakin kompleks bangunan, semakin ketat proses konsultasi teknisnya.
Langkah-Langkah Mengurus PBG untuk Bangunan Komersial via SIMBG
Proses mengurus PBG bangunan komersial terbaru 2026 dilakukan sepenuhnya secara online melalui portal SIMBG (simbg.pu.go.id). Bahkan, beberapa daerah sudah mengintegrasikan SIMBG dengan sistem OSS (Online Single Submission) untuk mempercepat proses. Berikut langkah-langkahnya:
- Registrasi akun SIMBG — Buat akun di portal simbg.pu.go.id menggunakan email aktif dan data identitas penanggung jawab. Verifikasi email dan lengkapi profil pemohon.
- Pendaftaran bangunan gedung — Masukkan data lokasi bangunan, fungsi bangunan (komersial), luas, jumlah lantai, dan klasifikasi. Sistem akan otomatis menentukan kategori kompleksitas.
- Unggah dokumen persyaratan — Upload seluruh berkas yang sudah disiapkan dalam format PDF atau sesuai ketentuan sistem. Pastikan gambar teknis memiliki resolusi yang jelas dan terbaca.
- Proses konsultasi teknis — Untuk bangunan tidak sederhana dan khusus, tahap ini melibatkan Tim Profesi Ahli (TPA) yang akan meninjau rencana teknis secara online. Proses ini memakan waktu 7–14 hari kerja.
- Persetujuan dokumen rencana teknis — Setelah TPA menyetujui, dinas teknis daerah akan menerbitkan persetujuan dokumen rencana teknis sebagai dasar penerbitan PBG.
- Pembayaran retribusi PBG — Lakukan pembayaran retribusi sesuai tagihan yang muncul di sistem. Besaran retribusi dihitung berdasarkan luas bangunan, fungsi, dan lokasi.
- Penerbitan PBG — Setelah retribusi terbayar dan semua dokumen diverifikasi, PBG diterbitkan secara digital melalui SIMBG. Dokumen PBG bisa diunduh langsung dari portal.
Seluruh proses dari pendaftaran hingga penerbitan memakan waktu 7 hingga 28 hari kerja, tergantung klasifikasi bangunan dan kelengkapan dokumen. Namun, keterlambatan paling sering terjadi karena dokumen teknis yang tidak sesuai standar.
Estimasi Biaya Retribusi PBG Bangunan Komersial 2026
Salah satu pertanyaan paling sering diajukan adalah berapa biaya mengurus PBG untuk bangunan komersial. Besaran retribusi PBG ditetapkan melalui Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kabupaten atau kota. Jadi, nilainya bisa berbeda antarwilayah.
Secara umum, formula perhitungan retribusi PBG mengacu pada rumus berikut:
Retribusi = Luas Bangunan × Indeks Terintegrasi × Harga Satuan Retribusi Daerah (HSRD)
Berikut gambaran estimasi biaya untuk beberapa jenis bangunan komersial:
| Jenis Bangunan | Luas (m²) | Estimasi Retribusi |
|---|---|---|
| Ruko 2 lantai | 100–200 | Rp 1,5 – 4 juta |
| Kantor 3 lantai | 300–500 | Rp 5 – 15 juta |
| Hotel atau restoran besar | 500–2.000 | Rp 15 – 75 juta |
| Mall atau gedung besar | > 5.000 | Rp 100 juta ke atas |
Estimasi di atas bersifat umum dan bisa bervariasi tergantung kebijakan daerah. Selain retribusi PBG, perlu juga memperhitungkan biaya jasa konsultan teknis untuk penyusunan gambar dan dokumen rencana teknis, yang besarannya tergantung kompleksitas proyek.
Tips Agar Proses Mengurus PBG Berjalan Lancar
Mengurus perizinan bangunan komersial memang membutuhkan ketelitian. Berikut beberapa tips praktis agar pengajuan PBG tidak berlarut-larut:
- Gunakan jasa konsultan bersertifikat — Pastikan gambar teknis dan perhitungan struktur disusun oleh tenaga ahli yang terdaftar di LPJK (Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi). Dokumen dari pihak tidak bersertifikat akan ditolak sistem.
- Periksa kesesuaian tata ruang — Sebelum mengajukan, pastikan lokasi bangunan sesuai dengan RTRW dan RDTR daerah setempat. Ketidaksesuaian zonasi adalah penyebab penolakan paling umum.
- Siapkan dokumen lingkungan lebih awal — Proses AMDAL atau UKL-UPL bisa memakan waktu berbulan-bulan. Jadi, mulai proses ini jauh sebelum mengajukan PBG.
- Pantau status pengajuan secara berkala — Login ke SIMBG secara rutin untuk mengecek apakah ada revisi yang diminta oleh Tim Profesi Ahli.
- Manfaatkan layanan konsultasi dinas PUPR — Sebagian besar dinas PUPR daerah menyediakan layanan konsultasi gratis terkait persyaratan PBG. Manfaatkan fasilitas ini sebelum mengajukan.
Sanksi Bangunan Komersial Tanpa PBG
Membangun tanpa PBG bukan pilihan yang bijak. Per 2026, pemerintah semakin ketat dalam menindak bangunan ilegal. Berikut risiko yang dihadapi:
- Perintah pembongkaran oleh pemerintah daerah
- Denda administratif hingga 10% dari nilai bangunan
- Tidak bisa mendapatkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) yang diperlukan untuk operasional bisnis
- Kesulitan dalam pengurusan asuransi properti dan kredit perbankan
- Masalah hukum jika terjadi kecelakaan atau bencana di lokasi bangunan
Bahkan, bangunan komersial yang beroperasi tanpa SLF berisiko ditutup paksa oleh Satpol PP. Risiko ini jauh lebih besar dibanding biaya dan waktu yang dibutuhkan untuk mengurus PBG secara resmi.
Perbedaan PBG untuk Bangunan Komersial dan Rumah Tinggal
Banyak yang mengira proses PBG untuk bangunan komersial sama dengan rumah tinggal. Ternyata, ada beberapa perbedaan signifikan yang perlu diperhatikan:
- Dokumen lingkungan — Bangunan komersial umumnya wajib menyertakan AMDAL atau UKL-UPL, sedangkan rumah tinggal cukup dengan SPPL.
- Konsultasi TPA — Bangunan komersial tidak sederhana dan khusus wajib melalui konsultasi Tim Profesi Ahli, sementara rumah tinggal sederhana tidak diwajibkan.
- Retribusi lebih tinggi — Indeks fungsi bangunan komersial lebih tinggi dibanding hunian, sehingga retribusi PBG juga lebih besar.
- Persyaratan aksesibilitas — Bangunan komersial yang terbuka untuk publik wajib memenuhi standar aksesibilitas bagi penyandang disabilitas.
- Sistem proteksi kebakaran — Wajib melengkapi rencana teknis dengan desain sistem pemadam kebakaran sesuai standar yang berlaku.
Memahami perbedaan ini sejak awal akan menghindarkan dari revisi berulang yang memperlambat proses penerbitan PBG.
Kesimpulan
Mengurus PBG bangunan komersial di tahun 2026 sudah jauh lebih mudah berkat sistem SIMBG yang terintegrasi penuh secara digital. Namun, kelancaran proses sangat bergantung pada kelengkapan dokumen dan kesesuaian rencana teknis dengan standar yang berlaku. Mulai dari pendaftaran online, konsultasi teknis, hingga penerbitan PBG, seluruh tahapan bisa dipantau secara transparan.
Jangan menunda pengurusan PBG karena risiko sanksi administratif dan hukum yang semakin ketat per 2026. Segera siapkan dokumen persyaratan, konsultasikan dengan tenaga ahli bersertifikat, dan ajukan PBG melalui portal simbg.pu.go.id. Dengan perizinan yang lengkap, operasional bisnis berjalan aman dan bebas dari masalah hukum di kemudian hari.