Memahami perbedaan SHM dan HGB merupakan langkah fundamental yang wajib dilakukan sebelum memutuskan membeli aset properti di tahun 2026. Ketidaktahuan mengenai status legalitas tanah seringkali menimbulkan sengketa hukum atau kerugian finansial di masa depan, terutama dengan adanya pembaruan sistem administrasi pertanahan digital oleh Kementerian ATR/BPN pada tahun ini. Artikel ini akan mengupas tuntas karakteristik, keunggulan, serta risiko dari Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) berdasarkan regulasi terbaru.
Pasar properti Indonesia pada tahun 2026 menunjukkan tren peningkatan investasi yang signifikan, baik untuk hunian tapak maupun vertikal. Namun, legalitas tetap menjadi isu utama yang menentukan nilai aset tersebut. Sertifikat tanah bukan sekadar kertas atau dokumen elektronik, melainkan bukti penguasaan hak yang diakui negara. Oleh karena itu, mengenali klasifikasi hak atas tanah menjadi sangat vital agar investasi yang dikeluarkan sebanding dengan keamanan aset yang didapatkan.
Definisi Mendasar Perbedaan SHM dan HGB dalam Hukum Agraria
Sebelum melangkah lebih jauh ke aspek teknis, pemahaman definisi menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang masih berlaku hingga 2026 sangat diperlukan. Hal ini menjadi landasan utama dalam membedakan kekuatan hukum antara kedua jenis sertifikat tersebut.
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat dengan kasta tertinggi dan terkuat di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut secara turun-temurun dan tidak memiliki batas waktu. Dalam konteks pembaruan sistem 2026, SHM kini semakin terintegrasi dengan data kependudukan digital, memastikan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) yang dapat memilikinya. Tidak ada campur tangan atau kepemilikan pihak lain atau negara dalam status tanah ini.
Sebaliknya, Hak Guna Bangunan (HGB) adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau pemilik tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Status ini memiliki jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Pada tahun 2026, pengawasan terhadap masa berlaku HGB diperketat melalui sistem notifikasi digital, sehingga pemegang hak harus lebih waspada terhadap tanggal jatuh tempo sertifikat.
Tabel Perbandingan SHM dan HGB Terbaru 2026
Untuk memudahkan pemahaman mengenai detail teknis antara kedua legalitas ini, berikut disajikan tabel komparasi berdasarkan kebijakan properti dan perbankan tahun 2026. Tabel ini merangkum poin-poin krusial yang sering menjadi pertimbangan investor.
| Aspek Pembeda | Sertifikat Hak Milik (SHM) | Hak Guna Bangunan (HGB) |
|---|---|---|
| Jangka Waktu | Selamanya (Tidak terbatas) | Terbatas (Maksimal 30 tahun + perpanjangan) |
| Pemegang Hak | Hanya WNI (Warga Negara Indonesia) | WNI dan Badan Hukum (PT) |
| Nilai Agunan Bank | Sangat Tinggi (High Liquidity) | Menengah (Tergantung sisa masa berlaku) |
| Biaya Perawatan | Hanya PBB tahunan | PBB + Biaya Perpanjangan Hak |
| Penting Diperhatikan | Aset warisan paling aman | Tanah kembali ke negara jika expired |
Data di atas menunjukkan bahwa meskipun HGB memiliki keterbatasan waktu, jenis sertifikat ini tetap memiliki fungsi vital dalam ekosistem properti komersial dan industri di tahun 2026.
Analisis Mendalam Keunggulan SHM untuk Investasi Jangka Panjang
Kepemilikan properti dengan status SHM menawarkan ketenangan pikiran yang tidak dapat ditandingi oleh jenis sertifikat lainnya. Faktanya, nilai jual kembali (resale value) properti berstatus SHM di tahun 2026 cenderung mengalami apresiasi yang lebih stabil dibandingkan HGB. Hal ini disebabkan oleh persepsi pasar yang memandang SHM sebagai aset bebas sengketa kepemilikan lahan.
Selain itu, posisi SHM sebagai agunan atau jaminan di perbankan sangatlah kuat. Lembaga keuangan di tahun 2026 menerapkan kriteria ketat dalam penyaluran kredit (KPR atau kredit multiguna). Properti dengan SHM hampir selalu mendapatkan plafon pinjaman yang lebih tinggi dengan tenor yang lebih fleksibel. Bank tidak perlu mengkhawatirkan masa jatuh tempo sertifikat yang dapat mengurangi nilai likuidasi aset tersebut jika terjadi gagal bayar.
Keunggulan lainnya terletak pada aspek pewarisan. SHM dapat diwariskan secara turun-temurun tanpa perlu mengubah status haknya, selama ahli waris adalah WNI. Proses balik nama waris untuk SHM pada tahun 2026 juga telah disederhanakan melalui layanan pertanahan elektronik, membuat birokrasi menjadi lebih efisien dan transparan dibandingkan dekade sebelumnya.
Peran Strategis HGB dalam Properti Komersial dan Apartemen
Meskipun sering dianggap “di bawah” SHM, Hak Guna Bangunan memiliki peran yang tak kalah penting, terutama bagi badan hukum dan pengembang properti. Perbedaan SHM dan HGB paling mencolok terlihat pada subjek hukumnya. Perusahaan berbentuk Perseroan Terbatas (PT) tidak diizinkan memiliki tanah berstatus SHM. Oleh sebab itu, seluruh aset properti milik perusahaan, mulai dari pabrik, kantor, hingga mal, wajib menggunakan status HGB.
Bagi investor apartemen di tahun 2026, status HGB adalah hal yang lumrah. Kebanyakan apartemen berdiri di atas tanah HGB Murni atau HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL). Pembeli unit apartemen akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), namun status tanah bersamanya tetaplah HGB. Hal ini perlu dipahami agar tidak terjadi kesalahpahaman mengenai kepemilikan lahan di kemudian hari.
Menariknya, properti dengan status HGB biasanya dipasarkan dengan harga yang lebih terjangkau dibandingkan properti SHM di lokasi yang sama. Selisih harga ini bisa menjadi peluang bagi investor yang memiliki modal terbatas namun ingin masuk ke pasar properti di lokasi strategis. Dengan perhitungan yield sewa yang cermat, properti HGB masih bisa memberikan keuntungan investasi yang menarik.
Prosedur Peningkatan Hak dari HGB ke SHM Tahun 2026
Kabar baik bagi pemilik properti hunian dengan status HGB adalah hak tersebut dapat ditingkatkan menjadi SHM. Pada tahun 2026, prosedur ini dikenal sebagai “Peningkatan Hak” dan prosesnya semakin dipermudah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Kebijakan ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum bagi masyarakat yang menempati tanah untuk keperluan tempat tinggal.
Syarat utama untuk melakukan peningkatan hak ini adalah luas tanah tidak lebih dari 600 meter persegi dan penggunaan tanah harus untuk rumah tinggal, bukan tempat usaha komersial. Pemohon wajib melampirkan dokumen pendukung seperti IMB/PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), SPPT PBB tahun berjalan (2026), serta identitas diri yang valid.
Langkah-Langkah Pengurusan Digital
- Pendaftaran Berkas: Pemohon dapat mendaftarkan permohonan melalui loket pelayanan BPN setempat atau melalui mitra notaris/PPAT yang terintegrasi dengan sistem elektronik BPN 2026.
- Pembayaran PNBP: Membayar biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai dengan tagihan resmi yang dikeluarkan. Biaya ini pada tahun 2026 dihitung berdasarkan luas tanah dan nilai NJOP.
- Pengukuran dan Konstatasi: Petugas ukur akan memverifikasi batas tanah dan penggunaan lahan secara faktual di lapangan.
- Penerbitan SK Hak: Jika disetujui, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan pemberian Hak Milik.
- Pencetakan Sertifikat: Sertifikat HGB lama akan dimatikan dan diganti dengan Sertifikat Hak Milik (bisa berupa fisik atau sertifikat elektronik/e-Sertifikat tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat).
Penting dicatat bahwa untuk properti yang masih dalam masa KPR, proses peningkatan hak biasanya dibantu oleh pihak bank bekerjasama dengan notaris rekanan. Debitur cukup menyediakan biaya pengurusan tanpa perlu mengurus sendiri ke kantor BPN.
Risiko Jika Mengabaikan Masa Berlaku HGB
Salah satu kesalahan fatal yang sering dilakukan pemilik properti HGB adalah lalai terhadap tanggal kadaluarsa sertifikat. Di tahun 2026, sistem pertanahan semakin ketat. Jika HGB habis masa berlakunya dan tidak segera diperpanjang, status tanah tersebut secara hukum akan kembali menjadi tanah negara. Ini berarti pemegang hak kehilangan kewenangan atas tanah tersebut.
Proses pengurusan HGB yang sudah mati (kadaluarsa) jauh lebih rumit dan mahal dibandingkan memperpanjang HGB yang masih aktif. Pemilik harus mengajukan permohonan hak baru (pembaruan hak), bukan sekadar perpanjangan. Biaya yang timbul mencakup BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) serta uang pemasukan ke negara yang nilainya bisa cukup signifikan tergantung NJOP tahun 2026 di wilayah tersebut.
Oleh karena itu, sangat disarankan untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku habis. Dengan adanya aplikasi pengecekan sertifikat online, pemilik properti kini bisa dengan mudah memantau status aset mereka kapan saja dan di mana saja.
Kesimpulan
Mengetahui perbedaan SHM dan HGB secara mendetail merupakan fondasi utama dalam melindungi aset kekayaan. Di tahun 2026, dengan segala kemajuan sistem digitalisasi pertanahan, transparansi status kepemilikan semakin terbuka lebar. SHM menawarkan keamanan mutlak dan nilai investasi jangka panjang yang superior bagi pemilik hunian perorangan. Di sisi lain, HGB tetap relevan dan fungsional untuk kebutuhan bisnis serta kepemilikan properti oleh badan hukum atau warga asing sesuai batasan regulasi.
Bagi calon pembeli properti, disarankan untuk memprioritaskan properti berstatus SHM untuk rumah tinggal demi menghindari biaya perpanjangan di masa depan. Namun, jika anggaran terbatas atau properti yang diincar adalah apartemen, HGB bukanlah halangan selama profil risiko dan biaya perpanjangannya sudah diperhitungkan dalam rencana keuangan. Pastikan selalu melakukan pengecekan keaslian sertifikat di kantor BPN atau melalui notaris terpercaya sebelum melakukan transaksi jual beli.