Refinancing rumah menjadi salah satu solusi finansial paling populer di tahun 2026 bagi pemilik properti yang membutuhkan dana tunai dalam jumlah besar. Prosesnya melibatkan pengajuan kredit baru ke bank dengan menjadikan rumah sebagai agunan, sehingga pemilik rumah bisa mendapatkan dana segar tanpa harus menjual asetnya.
Nah, banyak orang belum memahami secara lengkap apa saja syarat yang harus dipenuhi agar proses refinancing berjalan lancar. Selain itu, kebijakan perbankan 2026 juga mengalami beberapa pembaruan yang wajib diketahui sebelum mengajukan permohonan.
Apa Itu Refinancing Rumah dan Bagaimana Cara Kerjanya?
Refinancing rumah adalah proses mengganti atau memperbarui kredit pemilikan rumah (KPR) yang sedang berjalan dengan fasilitas kredit baru dari bank yang sama atau bank berbeda. Tujuannya bisa beragam: mendapatkan suku bunga lebih rendah, memperpanjang tenor, atau — yang paling umum — mencairkan dana tunai dari selisih nilai properti.
Mekanismenya cukup sederhana. Misalnya, rumah senilai Rp1 miliar sudah terlunasi 60%, maka nilai ekuitas properti tersebut cukup besar. Bank bisa memberikan pinjaman baru berdasarkan nilai properti terkini, dan selisihnya bisa diambil sebagai dana tunai.
Jadi, refinancing bukan sekadar ganti bank — ini adalah strategi likuiditas yang cerdas jika dijalankan dengan perencanaan matang.
Syarat Refinancing Rumah yang Berlaku Per 2026
Setiap bank memiliki kebijakan sedikit berbeda, namun secara umum syarat refinancing rumah 2026 mencakup beberapa aspek utama berikut:
1. Persyaratan Dokumen Pribadi
- KTP dan KK yang masih berlaku
- NPWP aktif (wajib untuk pengajuan di atas Rp100 juta)
- Akta nikah atau akta cerai (jika berlaku)
- Slip gaji 3 bulan terakhir (untuk karyawan) atau laporan keuangan 2 tahun terakhir (untuk wiraswasta)
- Rekening koran 3-6 bulan terakhir
- Surat keterangan kerja dari perusahaan
2. Persyaratan Properti
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang sah
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sesuai regulasi terbaru 2026
- Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir
- Properti tidak dalam sengketa hukum
- Lokasi properti masuk dalam daftar wilayah yang dapat diagunkan oleh bank terkait
3. Persyaratan Kredit Berjalan
- KPR aktif minimal sudah berjalan 1-2 tahun (tergantung kebijakan bank)
- Tidak ada tunggakan cicilan dalam 12 bulan terakhir
- Riwayat BI Checking atau SLIK OJK bersih (skor kredit minimal iDEB kolektibilitas 1)
Tabel Perbandingan Syarat Refinancing di Bank Besar 2026
Berikut gambaran umum perbandingan kebijakan refinancing rumah di beberapa bank nasional terkemuka per 2026. Angka ini bersifat indikatif dan dapat berubah sesuai kebijakan masing-masing bank:
| Bank | Min. KPR Berjalan | Maks. LTV | Suku Bunga (est. 2026) |
|---|---|---|---|
| Bank BRI | 12 bulan | 80% | 7,5% – 9,5% p.a. |
| Bank BCA | 24 bulan | 75% | 7,25% – 9% p.a. |
| Bank Mandiri | 12 bulan | 80% | 7,5% – 9,75% p.a. |
| Bank BTN | 12 bulan | 85% | 7% – 8,75% p.a. |
| Bank BNI | 12 bulan | 80% | 7,25% – 9,5% p.a. |
Bank BTN umumnya memberikan LTV (Loan to Value) tertinggi, menjadikannya pilihan menarik bagi yang ingin memaksimalkan dana tunai dari refinancing. Namun, suku bunga dan ketentuan final tetap ditentukan saat proses pengajuan berlangsung.
Proses Pengajuan Refinancing Rumah Langkah demi Langkah
Memahami alur pengajuan sejak awal akan meminimalkan risiko penolakan dan menghemat waktu. Berikut tahapan standar refinancing rumah 2026:
- Kalkulasi nilai properti terkini — Gunakan jasa appraisal independen atau ajukan permohonan appraisal melalui bank untuk mengetahui nilai pasar properti saat ini.
- Hitung potensi dana tunai — Kurangi sisa pokok KPR dari hasil appraisal, lalu kalikan dengan rasio LTV bank yang dipilih.
- Pilih bank dan produk — Bandingkan setidaknya 3 bank dari sisi suku bunga, biaya provisi, dan fleksibilitas tenor.
- Siapkan seluruh dokumen — Lengkapi berkas sesuai daftar persyaratan di atas sebelum mengunjungi bank.
- Pengajuan formal dan verifikasi — Bank akan melakukan verifikasi dokumen, survei properti, dan penilaian kredit (biasanya 7-14 hari kerja).
- Penandatanganan akad kredit — Jika disetujui, lakukan penandatanganan di hadapan notaris rekanan bank.
- Pencairan dana — Dana tunai langsung ditransfer ke rekening dalam 1-3 hari kerja setelah akad.
Biaya-Biaya yang Wajib Diperhitungkan
Sering kali orang hanya fokus pada dana yang akan diterima, tanpa memperhitungkan biaya-biaya yang mengikuti proses refinancing rumah. Padahal, biaya ini bisa cukup signifikan.
- Biaya provisi: 0,5% – 1% dari jumlah pinjaman baru
- Biaya appraisal: Rp500.000 – Rp2.000.000 tergantung lokasi dan nilai properti
- Biaya notaris dan APHT: Bervariasi, umumnya 0,5% – 1% dari nilai kredit
- Biaya pelunasan dipercepat (penalty): Beberapa bank mengenakan 1% – 2% dari sisa pokok jika KPR lama belum melewati periode tertentu
- Premi asuransi jiwa dan kebakaran: Wajib dibayarkan di muka atau dimasukkan ke dalam cicilan
Selain itu, jangan lupa memperhitungkan pajak penghasilan jika properti tersebut pernah mengalami kenaikan nilai yang signifikan.
Tips Agar Pengajuan Refinancing Disetujui Bank
Faktanya, tidak semua pengajuan refinancing langsung disetujui. Ada beberapa strategi yang bisa meningkatkan peluang persetujuan secara signifikan:
- Pastikan debt-to-income ratio (DTI) di bawah 40% — artinya total cicilan utang tidak melebihi 40% dari penghasilan bulanan
- Jaga histori pembayaran cicilan KPR agar tidak pernah terlambat, bahkan sehari pun
- Hindari mengajukan kredit baru lainnya dalam 6 bulan sebelum refinancing, karena akan menurunkan skor SLIK OJK
- Ajukan saat kondisi pasar properti sedang baik agar nilai appraisal maksimal
- Pilih tenor yang menghasilkan cicilan bulanan yang nyaman, bukan sekadar yang paling pendek
Risiko Refinancing Rumah yang Harus Dipertimbangkan
Refinancing bukan tanpa risiko. Memahami sisi negatifnya sama pentingnya dengan mengetahui manfaatnya.
Pertama, total bunga yang dibayarkan sepanjang tenor bisa jauh lebih besar jika tenor diperpanjang. Kedua, jika kondisi keuangan memburuk di masa depan dan cicilan tidak terbayar, rumah bisa disita oleh bank. Ketiga, biaya-biaya di awal proses refinancing cukup besar dan membutuhkan dana tunai tersendiri.
Nah, pastikan tujuan penggunaan dana tunai dari refinancing produktif — seperti modal usaha, renovasi yang menambah nilai properti, atau pelunasan utang berbunga tinggi — bukan untuk konsumsi jangka pendek.
Kesimpulan
Refinancing rumah adalah instrumen keuangan yang powerful jika digunakan dengan tepat. Update 2026 menunjukkan bahwa persyaratannya semakin terstandarisasi oleh OJK, namun masing-masing bank tetap memiliki kebijakan uniknya sendiri. Kunci suksesnya ada pada tiga hal: dokumen lengkap, riwayat kredit bersih, dan perencanaan keuangan yang matang.
Sebelum mengajukan, lakukan riset mendalam, bandingkan penawaran dari minimal tiga bank, dan konsultasikan dengan perencana keuangan independen. Dengan persiapan yang benar, refinancing rumah bisa menjadi solusi likuiditas terbaik tanpa harus melepas aset properti yang sudah susah payah dibangun.